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签二手房买卖合同应注意的问题/郭旺生

时间:2024-07-12 15:45:39 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9769
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签二手房买卖合同应注意的问题

郭旺生


  一、房屋权属条款。主要是审查房屋的权属状况,例如是否有共有人,房屋是否存在抵押,是否有租赁关系,最好在合同中增加卖方的相应保证条款。
  二、房屋价款与中介合同约定的价款。通常情况下,二手房买卖双方都会委托中介公司进行。对买卖合同和中介合同的审查,应注意以下几点:1、业主的委托卖价与买方的买价是否一致,如果不一致可能会引发纠纷;2、中介公司收取的佣金数额不得超过国家规定的上限比例。广州市国土房管局会同市工商局发布的2010年版《存量房买卖合同示范文本》(简称《买卖合同》)和《房地产中介服务合同示范文本》(简称《中介合同》),在全市推广使用,新版合同将作为在广州今年上半年实施的二手房网签系统的网签合同,规定全部网签交易均要使用,明确规定,二手房买卖佣金合收不得高于3%。
  三、房款支付条款。二手房的买卖,付款方式多种多样,有一次性付款,有按揭付款还有银行监管等,选择一次性付款的较少,但因为“一手交钱,一手交房”,这种付款方式风险也相对较低。按揭付款是比较通行的方式,交付首期后就以银行按揭的方式分期支付房款,要注意约定好款项支付的条件及时间,避免出现条件不满足而导致的违约情况而得不偿失。银行监管的方式由于有第三方监管,风险也相对较低。
  四、交房条款。主要包括交房的时间、交房的条件、交房完成的标志等。交房条件一般包括付清房款,迁出户口、结清物业及水电煤有线电视、电话等费用,维修金过户或者计算清楚。
  五、违约救济条款,可以选择仲裁也可以选择法院审理。各有利弊,仲裁的速度快,解决纠纷实行“一裁终局”,免去诉累,但由于是一裁终局,所以可能会存在事实以及道理未能说清的情况,而选择法院则可能要经理一审二审,过程较长,但相对有利于查清事实。


郭旺生律师联系方式: QQ:1462647942 邮箱:dffy101@163.com

温州市人民政府办公室关于转发温州市行业技术创新服务中心和重点行业技术研究中心建设实施办法的通知

浙江省温州市人民政府办公室


温政办〔2003〕102号

  

  
  温州市人民政府办公室关于转发温州市行业技术创新服务中心和重点行业技术研究中心建设实施办法的通知

各县(市、区)人民政府,市各有关单位:
  市科技局《温州市行业技术创新服务中心和重点行业技术研究中心建设实施办法》已经市人民政府领导同意,现转发给你们,请认真贯彻执行。

  

   二○○三年八月十一日

  温州市行业技术创新服务中心和
  重点行业技术研究中心建设实施办法

  为了贯彻落实省委、省政府《关于进一步加快民营科技企业发展的若干意见》精神,推进我市行业技术创新服务中心和重点行业技术研究中心(行业重点实验室)的组建和管理工作,特制定本办法。
  第一条 组建行业技术创新服务中心和重点行业技术研究中心,旨在进一步完善区域技术创新体系和区域技术创新服务体系的建设,加大技术创新力度,提高我市区域特色产业的技术创新能力;优化创业环境,加快高新技术产业化和传统产业高新化;促进企业提层次、上规模、创名牌,进一步推动温州国际性轻工城建设。
  第二条 本办法所称行业技术创新服务中心,是指面向区域内的特色、支柱产业,为广大中小企业开发新产品,推广应用国内外技术成果,推进区域内企业与科研院所、高等院校的产学研合作提供技术服务和信息服务,实行市场化运作、企业化管理、社会化服务的专业化技术服务机构。
  本办法所称重点行业技术研究中心,是指由科研院所或高等院校创办,面向本市的特色、支柱产业,为企业研究、开发具有自主知识产权的共性、关键性、前瞻性技术和高新技术产品,重点解决区域内有重大影响的技术难题,实行开放性服务的现代化科研实验机构。
  第三条 行业技术创新服务中心组建的申请和认定。
  (一)申请条件:申报的产业必须是区域内的特色、支柱产业;申请单位应是以开展技术、信息服务为主业,并实行企业化运作的法人;申请单位主营业务有较强的区域特色,并应与当地特色、支柱产业紧密联系;申请单位已具有较强的人才、技术、资金综合优势;拟组建的行业技术创新服务中心方向明确,目标可行,措施到位。
  (二) 认定条件:申请单位已具备较完善的基础设施,有先进的检测、分析、培训和信息网络设备;已具有足够数量的能够承担技术和信息服务任务、在本行业有实践经验、本科或中级职称以上的技术研究人员,并已建立较为稳定的产学研网络,有较强的技术支撑;已具有区域特色和优势的主导服务产品;已实现企业化运作模式,组织结构合理,产权清晰,管理规范。
  第四条 重点行业技术研究中心组建的申请和认定。
  (一) 申请条件:申报的产业必须是本市的特色、支柱产业;申请单位必须是本市具有较强研究实力的科研院所、大专院校或其联合体;申请单位必须建有与本市特色、支柱产业紧密联系的院系、专业或研究机构;申请单位已具有较强的人才、技术、资金综合优势;拟组建的重点行业技术研究中心有明确的近、中期研究、开发目标。
  (二) 认定条件:申请单位在本市特色、支柱产业的学术研究方面已有突破,其研究成果已在国内外学术刊物上发表,具有良好的应用前景;在新技术应用与开发研究方面,能够结合本市特色、支柱产业的重大共性、关键性技术难题,积极开展研究和技术开发,其研究成果的转化率较高,经济效益和社会效益良好;已具备较好的科研环境和实验条件,面向社会开放,积极开展国内外学术交流与合作,对相关产业已起到较好的技术辐射和服务作用;已引进、培养了一批相关产业的高层次科技人才和学科带头人,建立了结构比较合理的研究、开发队伍;已具备健全的组织机构。业务方面与依托单位相对独立,经济上实行独立核算,独立帐户。
   第五条 市科技局负责编制行业技术创新服务中心和重点行业技术研究中心组建的总体规划和布局原则,并组织实施年度立项工作。申报程序如下:
  (一)建设单位向市科技局提出申请,填写统一格式的《温州市科技计划项目申请书》,并附行业技术创新服务中心或重点行业技术研究中心组建可行性报告。
  (二)对申报组建的行业技术创新服务中心和重点行业技术研究中心,市科技局按照温州市科技计划项目管理程序进行审查、评估后,择优确定并列入科技创新体系建设计划。
  (三)建设单位填报《温州市科技计划项目合同书》,经市科技局发文下达后,正式启动实施。
   第六条 凡列入组建计划的行业技术创新服务中心和重点行业技术研究中心,市科技局将根据其规模、作用和组建进展情况,分别分期给予总额30-50万元和50-100万元的专项科技经费补助。
  补助经费由建设单位根据需要专项申请。要专款专用,主要用于购置先进适用的仪器、设备及引进必要的技术软件等,不能用于行业技术创新服务中心和重点行业技术研究中心的基本建设。
  第七条 行业技术创新服务中心和重点行业技术研究中心采取边组建、边运行的工作方式,其组建期限一般为2-3年。市科技局随时对组建进展情况进行检查。如发现与原组建计划要求不符,有权要求限期改进、中止下拨经费直至撤消立项并追回拨款或调出仪器设备。
  第八条 行业技术创新服务中心和重点行业技术研究中心建成后,组建单位应当向市科技局提出验收申请,并提供《温州市科技计划项目验收申请书》和相关验收文件资料。
  市科技局组织专家,按行业技术创新服务中心和重点行业技术研究中心认定条件和计划合同书规定的要求进行验收。验收合格者,正式授予“温州市行业技术创新服务中心”或“温州市重点行业技术研究中心”称号及牌匾。
  第九条 行业技术创新服务中心和重点行业技术研究中心投入运行后,实行动态管理。市科技局聘请专家组成考评小组,每年对其运行情况及绩效进行考评。对行业技术创新服务中心和重点行业技术研究中心的科学研究水平、队伍建设、人才培养、对外开放和科研管理水平,特别是对我市经济、社会、科技发展所作贡献和业绩等情况进行综合考评。
  第十条 行业技术创新服务中心和重点行业技术研究中心奖惩措施:
  (一)行业技术创新服务中心或重点行业技术研究中心提出的,与特色、支柱产业关联度大的科研项目,优先列入市科技发展计划。
  (二)优先推荐申报国家、省级行业技术创新服务中心。
  (三)对在行业技术创新服务方面有突出贡献的行业技术创新服务中心给予奖励;对在市内外有影响的重点行业技术研究中心,给予奖励,并补助一部分运行费用。
  (四)对管理不善、绩效较差的行业技术创新服务中心或重点行业技术研究中心,要求限期改正。连续两次考评不合格的,将取消其市级行业技术创新服务中心或市级重点行业技术研究中心资格。
   第十一条 行业技术创新服务中心和重点行业技术研究中心应于每年年初向市科技局提交年度工作计划和上一年度的运行情况总结,并按规定完成统计报表。
  第十二条 本办法由市科技局负责解释,自发布之日起施行。

  附件:温州市行业技术创新服务中心或重点行业技术研究
   中心组建可行性报告提纲
  附件:

  温州市行业技术创新服务中心或重点行业
  技术研究中心组建可行性报告提纲

  一、组建的必要性
  (一)产业背景。要明确拟提供技术服务的区域块状经济或特色支柱产业发展情况,如:产业规模、从事该产业的企业数、该产业对当地财政税收的贡献、该产业产值占当地工业或农业产值的比重、占全国该产业产值的比重以及产业发展中存在的问题等。
  (二)产业技术需求分析。
  (三)组建的目的和意义。
  二、组建的可行性
  (一)组建单位(或依托单位)基本情况,包括技术、人才、资源(经费、仪器、设备、场地)等方面优势情况。
  (二)组建单位(或依托单位)开展技术研究、开发和服务实践情况。围绕区域产业特点开展技术研究开发、科技培训交流、产学研结合以及承担各类科研项目等方面的情况和成功经验。
  (三)组建基本设想。包括行业技术创新服务中心或重点行业技术研究中心的主要技术研究、开发和服务功能,管理体制、运行机制和人员组成情况,以及组建后引进、培养科技人员的做法和目标,开展科技合作交流的做法和目标,推动本行业技术发展等中长期设想和近期拟建项目名称。
  三、组建预算
  计划总投资、资金筹措、用款计划(按年度、项目、仪器、设备、原材料分列)。

上海佳兴复合金属材料有限公司等与大连通发新材料开发有限公司侵犯商业秘密纠纷上诉案

唐青林


一、案件来源
上海市第一中级人民法院(2000)沪一中知初字第94号、上海市高级人民法院(2003)沪高民三(知)终字第32号判决书。

二、案件要旨
商业秘密作为一项知识产权,其所有人有权通过商业秘密转让合同向他人提供或转让该项商业秘密,根据受让人取得商业秘密实施权的范围以及受让人享有的权利,可以将商业秘密许可使用合同分为五种类型。当商业秘密遭受侵犯并满足一定的条件时,商业秘密的受让人可以单独或与商业秘密的所有人一起,向人民法院提起诉讼。

三、基本案情
1998年年初,原告通发公司开始生产铜包铝线产品,被告刘某于同年12月至1999年5月在原告处担任铜包铝线生产车间主任,并逐月领取工资。通发公司和刘某没有签订劳动合同。
1999年7月1日,戴某等7人与原告通发公司签订专利实施许可合同书,由戴某等人许可原告使用包覆焊接法生产铜包铝线的设备及工艺。大连市沙河口区、浙江省临安市等地公证处于2000年10月出具公证书,内容为戴某等7人证明其与原告之间签订的上述合同主要是许可原告使用其享有专利权的包覆焊接装置,因专利权人没有研制相应的生产工艺,故只是向原告口头提供了一般的工艺过程及包覆加工方法。
被告佳兴公司于1999年6月成立,后开始生产、销售铜包铝线产品。被告刘某在佳兴公司成立后担任该公司的副经理和技术部长。佳兴公司向珠海汉胜公司、广州富雅公司、深圳柏卓公司、江苏山湖公司等客户供应铜包铝线产品。
后通发公司以刘某、佳兴公司侵犯其商业秘密为由,向上海市第一中级人民法院提起诉讼。一审审理期间,法院委托上海市科学技术委员会组织专家对原告和被告佳兴公司的铜包铝线产品的生产工艺进行对比分析的技术鉴定,该委最后出具了的《技术鉴定意见的函》(以下简称《鉴定函》)将原告通发公司铜包铝线的生产工艺主要概括了六个方面,并认识上述技术信息均是在书本中或技术文献中未涉及的或未公开发表过的;同时经过对比,认定被告佳兴公司有五处工艺与原告的工艺基本相同,其生产实际亦表明其所采用的关键工艺与原告的工艺基本相同。
另查明,1998年12月,原告及其销售公司制定并向有关职工宣布《车间规章制度》和《销售规章制度》,该两项制度均规定原告职工要严守公司商业秘密和技术秘密(包括已知的工艺技术、客户名单、销售信息等)。原告生产的铜包铝线供应给天津六○九电缆有限公司、珠海汉胜公司等客户。
中国电子元件行业协会光电线缆分会于1998年10月在原告公司召开与生产铜包铝线相关的技术研讨会,当时在上海安可汽车变速箱有限公司(以下简称安可公司)工作的宋某收到会议通知及会议邀请单位名单。该名单中有天津六○九电缆有限公司等原告的客户。
1998年期间,宋某和被告刘某曾在安可公司工作。安可公司自1998年起向珠海汉胜公司等客户供应铜包铝线产品。

四、法院审理
上海市一中院认为,原告通发公司生产铜包铝线产品的关键性工艺、产品销售的客户名单和销售价格等经营信息,不为公众所知悉,能为其带来经济利益;且通过制定和向有关人员宣布保密制度的方式采取了保密措施,故上述技术信息和经营信息构成原告的商业秘密,应当受到法律的保护。但根据两被告的举证,原告的部分客户已在有关的行业会议上公开,并为同行业的经营者所知晓,故原告该部分的客户不属于原告商业秘密的范围。
被告刘某在原告处工作期间,双方虽未签订劳动合同,但其实际受聘为原告的铜包铝线生产车间主任,有充分的条件接触到原告相关生产工艺的技术秘密,且刘某应清楚知悉原告制定和宣布的包含遵守企业技术秘密内容的车间管理制度。但被告刘某却在离开原告公司后立即到被告佳兴公司工作,并在该公司的实际生产铜包铝线的过程中使用了原告不为公众所知悉的关键生产工艺。据此可以认定被告刘某将其在原告处所掌握的技术秘密披露给被告佳兴公司,并使用在该公司的产品生产中。故两被告实施了侵犯原告有关铜包铝线生产工艺的技术秘密的不正当竞争行为,依法应承担相应的民事责任。被告刘某和被告佳兴公司的法定代表人宋某虽曾在安可公司工作,但这并不能证明刘某在到原告处之前已经掌握了原告所使用的铜包铝线生产工艺方面的技术秘密,故两被告认为其不构成对原告有关技术秘密侵权的理由不能成立。
因被告刘某在原告处从事的是铜包铝线产品的生产管理工作,原告未能举证证明被告刘某有条件接触到和向被告佳兴公司披露原告的客户名单和销售价格等经营信息,故原告关于两被告侵犯了原告这部分商业秘密的诉请缺乏事实依据,法院难以支持。由于原告未能就其因两被告的侵权而遭受的经济损失提供相应的依据,法院根据两被告实施不正当竞争行为的手段、规模、情节、主观故意程度等因素酌情确定两被告的赔偿数额。
综上,法院最后判决:被告佳兴公司、刘某立即停止使用、披露原告通发公司铜包铝线生产工艺的商业秘密;两被告共同在《光电线缆信息快报》上向原告赔礼道歉,消除影响;并赔偿原告经济损失40万元及支付相关合理费用。
判决后,佳兴公司、刘某不服,向上海市高院提起上诉。
佳兴公司上诉的主要理由是:被上诉人的生产工艺并不构成商业秘密;刘某不可能获得被上诉人所谓的商业秘密;上诉人并未实施侵犯被上诉人生产工艺技术秘密的行为。刘某的上诉理由为:上诉人在被上诉人处工作的近半年间只从事车间的日常生产管理工作,并未窃取被上诉人的任何商业秘密;上诉人与被上诉人并无任何合同关系,因此也不应该承担任何义务。二上诉人都请求二审法院撤销原审判决,驳回被上诉人一审诉讼请求;一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
经审理查明,上海市高院认为原审法院认定的事实属实。被上诉人通发公司的相关生产工艺符合商业秘密的构成要件,上诉人刘某、佳兴公司的行为显已构成不正当竞争,其上诉理由由于均未能提供足够的证据予以证明,故均不予支持。
综上所述,上海市高院作出了驳回上诉,维持原判的二审判决。

五、律师点评
本案中,原告通发公司同戴某等7人签订专利实施许可合同书,从该7人处受让取得了包覆焊接法生产铜包铝线的设备及工艺,之后就以此工艺开始生产铜包铝线产品。在刘某、佳兴公司利用该工艺生产出产品并销售后,通发公司以原告的身份对刘某和佳兴公司提起了诉讼。据此,本案中,我们要探讨的是商业秘密是否能够进行转让。并且在何种情况下,商业秘密的受让人能够以原告身份对侵犯该商业秘密的侵权提起诉讼?
商业秘密作为一项知识产权,其所有人有权通过商业秘密转让合同向他人提供或转让该项商业秘密。在商业秘密许可使用合同中,应明确合同当事人相互之间的权利和义务,并列明违约的情况及责任等。在商业秘密许可使用合同中,让与人的主要义务包括:让与人应是该商业秘密的合法拥有者,保证在订立合同时该项商业秘密未被他人申请获得专利;按约定提供技术资料、进行技术指导;保证此项商业秘密信息的实用性、可靠性;承担合同约定的保密义务。而受让人的主要义务包括:在合同约定的范围内使用该商业秘密;按合同约定支付使用费;承担合同约定的保密义务等。
根据受让人取得商业秘密实施权的范围以及受让人享有的权利,可以将商业秘密许可使用合同分为以下五种类型:
(一)独占使用许可,是指在一定时间、一定地域范围内,商业秘密的所有人只许可一个被许可人使用其商业秘密,且商业秘密所有人自己也不得实施该商业秘密。
(二)排他使用许可,是指在一定时间、一定地域范围内,商业秘密的所有人只许可一个被许可人使用其商业秘密,但商业秘密所有人自己有权使用该商业秘密。
(三)普通使用许可,是指在一定时间、一定地域范围内,商业秘密的所有人许可他人使用其商业秘密,同时保留许可第三人使用该商业秘密的权利。在这种情况下,在同一地域范围内,可能同时存在若干个被许可人,技术秘密权利人自己也可以使用。该种许可是商业秘密许可使用中最常见的一种。
(四)分使用许可,是相对于基本的使用许可合同而言的,在商业秘密许可合同中,如果许可方允许被许可方就同一商业秘密再与第三人订立许可合同,由第三人在合同约定的期限和地域范围内实施该项商业秘密,则被许可人与第三人签订的后一种使用许可合同就是分使用许可合同。分使用许可合同只能从属于基本的使用许可合同,不得有任何超越行为。
(五)交叉使用许可,是指两个商业秘密权人互相许可对方使用自己的商业秘密。通常情况下,这种许可中的两个商业秘密价值大体相当。
根据最高人民法院《关于审理不正当竞争民事案件应用法律若干问题的解释》第十五条:“对于侵犯商业秘密行为,商业秘密独占使用许可合同的被许可人提起诉讼的,人民法院应当依法受理。排他使用许可合同的被许可人和权利人共同提起诉讼,或者在权利人不起诉的情况下,自行提起诉讼,人民法院应当依法受理。普通使用许可合同的被许可人和权利人共同提起诉讼,或者经权利人书面授权,单独提起诉讼的,人民法院应当依法受理。”
本案中,原告通发公司同戴某等7人签订专利实施许可合同书,实质上即为上述所说的独占或排他使用许可,故其完全具有向人民法院单独提起诉讼的原告资格。


编者注:本文摘自北京市安中律师事务所唐青林律师主编的《中国侵犯商业秘密案件百案类评》(中国法制出版社出版)。唐青林律师近年来办理了大量侵犯商业秘密的民事案件,为多起涉嫌侵犯商业秘密罪提供辩护,在商业秘密法律领域积累了较丰富的实践经验,欢迎切磋交流,邮箱:lawyer3721@163.com,电话:13910169772。