辽宁省沈阳市


沈阳市城市在建工程抵押管理办法
沈阳市


第一章 总则
第一条 为加强城市在建工程抵押管理，维护房地产市场秩序，保护当事人合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》和建设部《城市房地产抵押管理办法》，结合我市实际，制定本办法。
第二条 凡在我市城市规划区国有土地范围内进行在建工程抵押的，应遵守本办法。
第三条 本办法所称在建工程，是指正在施工建设的房屋。
本办法所称在建工程抵押，是指抵押入为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
本办法所称抵押人，是指将合法取得的在建工程提供给抵押权人，作为履行债务担保的法人。
本办法所称抵押权人，是指接受在建工程抵押贷款作为债务人履行债务担保的银行和经中国人民银行批准开展房地产抵押的金融机构。
第四条 以依法取得的在建工程设定抵押的，该在建工程占用范围内的土地使用权必须同时抵押。
第五条 在建工程抵押，应遵循自愿、公平和诚实信用的原则。
第六条 沈阳市房产管理局是我市在建工程抵押的行政主管部门，沈阳市房地产市场管理办公室负责日常管理工作。
新民市，辽中、康平、法库县房产行政管理部门负责本地区在建工程抵押登记工作。

第二章 抵押权设定
第七条 下列在建工程不得设定抵押：
一、在建工程存在建筑承发包合同争议的；
二、行政罚没、司法裁定和依法查封的；
三、无担保人的公益性质的（学校、医院、幼儿园等）在建工程；
四、法律、法规规定不得设定抵押的其它情形。
第八条 在建工程中已经预售的商品房不得设定抵押。
第九条 同一在建工程设定两个以上抵押权的，抵押人应当将已经设定的抵押情况告知抵押权人；后一个抵押所担保债务的履行期限不得早于前一个抵押所担保债务的履行期限。
第十条 以两宗以上在建工程设定同一抵押权的，视为同一抵押物；在抵押权存续期间，其承担的共同担保义务不可分割。抵押当事人另有约定的除外。
第十一条 以在建工程设定抵押的，必须完成工程建设投资总额的百分之二十五以上，全部交付土地使用权出让金，或相当于土地使用权出让金的款额，并取得国有土地使用权证。
第十二条 以多方投资联建（合作建房、集资建房等）在建工程设定抵押的，应取得联建各方的书面同意。
第十三条 外商投资企业以在建工程设定抵押的，须缴足经批准的合同、章程规定的出资额。
第十四条 外商投资企业、其他有限责任公、股份合作制企业以在建工程设定抵押的，须经董事会或股东大会书面同意。
第十五条 集体所有制企业以在建工程设定抵押的，须经职工代表大会书面同意。
第十六条 以在建工程设定抵押，抵押当事人应到经沈阳市房产管理局资审合格的房地产评估机构进行评估。

第三章 合同订立及生效
第十七条 在建工程抵押，必须订立书面合同。抵押合同须载明下列事项：
一、抵押当事人的名称，单位所在地和法定代表人姓名、国籍等；
二、抵押物的名称、建筑面积、处所；
三、抵押贷款或担保债务的价款、币别、期限、利率、支付方式和地点、本息归还方式；
四、抵押物意外毁损、灭失责任；
五、抵押物保险受益人；
六、抵押物的占管方式；
七、抵押物被处分时受偿人的顺序；
八、违约责任及补救措施；
九、争议解决方式；
十、合同订立的时间、地点、生效方式；
十一、其他事项。
第十八条 抵押合同以中文书写，以两种以上文字书写的，以中文为主。
第十九条 抵押当事人必须于抵押合同签订之日起三十日内，持抵押合同及下列文书证件到沈阳市房地产市场管理办公室办理抵押登记：
一、企业营业执照副本和影印件；
二、国有土地使用权证、建筑用地规划许可证、开工报告、施工许可证、建筑扩初设计通知书；
三、建设指标批件；
四、已投入工程款的验资证明及工程形象照片；
五、评估报告书；
六、外商投资企业须提交由会计师事务所缴足注册资本的验资证明和董事会同意书；
七、有限责任公司和股份制的公司提交董事会或股东大会同意书；
八、集体所有制企业提交职工代表大会同意书；
九、已预售商品房的提交《商品房销（预）售许可证》及已预售部分商品房的专用发票（复印件）；
十、其它必要的证件、资料。
第二十条 在建工程抵押合同自批准登记之日起生效；未经批准登记的在建工程抵押合同为无效。

第四章 抵押合同变更与抵押关系终止
第二十一条 抵押合同的变更与解除，须经双方当事人达成书面协议；经有关上级机关批准的抵押，还须征得原批准机关的书面同意；原上级机关的隶属关系发生改变的，由新的上级机关批准。
第二十二条 抵押合同发生变更或抵押关系终止，当事人应在变更或终止之日起三十日内到原登记机关办理变更登记或抵押登记注销手续。
第二十三条 抵押人或抵押权人发生合并、分立等变更的，变更的一方当事人应及时通知对方当事人，并报原登记机关备案；变更后的当事人享有相应的权利，承担相应的义务。
第二十四条 抵押人被兼并，兼并抵押人的法人继续履行与抵押权人签订的抵押合同。

第五章 抵押物的占管
第二十五条 抵押物由抵押人占管。抵押人应按建筑承发包合同的约定，保证工程质量，并按期竣工。抵押权人有权按抵押合同约定，检查由抵押人占管的抵押物。
第二十六条 抵押人未征得抵押权人书面同意，不得擅自将抵押物转让、拆除、改建或以其他方式处分抵押物，不得改变抵押物使用性质。
第二十七条 抵押物发生损毁（不可抗力除外），抵押人应迅速将情况通知抵押权人；抵押人有防止损失扩大的义务，应采取一切措施防止损失的扩大。
第二十八条 抵押物因抵押人的过失而发生贬值，以致不能或不足以作为履行债务的担保，抵押人有责任重新提供或增加担保以弥补不足。

第六章 抵押物的处分
第二十九条 抵押人或受让人不依约履行债务以及抵押人被宣告解散的，抵押权人有权向原登记机关申请处分抵押物。
第三十条 抵押权人处分抵押物时，可申请经市房产管理局资审合格的房地产拍卖机构公开拍卖或采取经市房产管理局批准的其他处分方式。
第三十一条 抵押权人申请处分抵押物时，应书面通知抵押人或受让人；抵押物为共有的，通知共有人。
第三十二条 处分抵押物所得款项，依下列顺序和原则分配：
一、支付处分抵押物的费用；
二、扣除抵押物应缴税费；
三、偿还抵押权人的债权本息及违约金；
四、剩余金额交还抵押人；
同一抵押物设定数个抵押权的，按照抵押登记批准的先后顺序清偿。

第七章 附则
第三十三条 集体所有制土地上的在建工程抵押，可参照本办法执行。
第三十四条 本办法自发布之日起施行。



1998年1月22日
浅谈离婚案件中人身权的执行

韩召峰


　　基层法院在执行离婚纠纷案件时经常遇到因离婚而带来的子女抚养关系的判决，要求交出判由离婚夫妻中一方抚养的未成年的子女。这类案件一直是普遍的执行难点。难度大，执结率低。笔者结合执行工作的实践，谈谈人身权的执行。

一、人民法院民事强制执行的范畴

　　最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第254条明确规定：“强制执行的标的应当是财物或行为”。也就是说只有给付内容的判决才具有强制执行力，它可以是财产，也可以是行为。作为给付内容的财产，既可以是金钱，也可以是非金钱；作为给付内容的行为既可以是行为，也可以是不行为。

（一）人身不应当成为执行标的物。

　　对于强制执行的财产，它特指《物权法》的物，梁慧星教授负责的《中国物权法草案建议稿》第十条规定：“本法所称的物，指能够为人力控制并具有价值的有体物，能够为人力控制并具有价值的特定空间视为物，人力控制之下的电气，亦视为物”。罗马法中的有体物是指：“实体存在于自然界之物质，而为人之五官可觉及者也，如土地、房屋等”。从此法律规定物的概念可以判断人身不符合《物权法》关于物的构成要件。但人身某个器官，如眼角膜、肾脏等在脱离人体后可以构成物。因此，从财产的内容看人身不应当成为执行标的物。

（二）人身的执行属于不可代替的行为的执行。

　　由于强制执行给付内容包括行为的执行。对于各种法律文书的执行各国采用的执行方式，基本上有直接、间接、代替执行和损害赔偿执行。代替执行是指执行机关命令债权人或第三人代替债务人履行债务，因履行债务所发生的一切费用由债务人负担，向债务人收取。间接执行是指执行机关一般不直接以强制力实现给付内容，而是通过对被执行人实施强制措施。拘留、罚款等方法，给被执行人造成一定的心理压力，迫使其自动履行债务。此种方法适用于不可代替行为的执行。不可代替行为的执行是指生效的法律文书指定的行为不可代替时，所实施的关于行为请求权的执行，不可代替行为因与被执行人的个人身份等有着密切关系，被执行人的法律意识和履行义务的态度，对案件的执行会产生巨大的影响，不是由被执行人本人实施，则权利人的权利不能实现或不能完全实现。因此，离婚案件中一方当事人拒不按照判决将未成年子女交由对方抚养，这种行为的执行属于不可代替行为的执行。

二、对人身执行应采取的原则。

　　我们知道人身的执行属于不可代替的行为的执行，对不可代替履行的行为的强制执行应坚持以教育为主的原则。最高人民法院《关于适用〖中华人民共和国民事诉讼法〗若干问题的意见》及最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》都规定了对于只能由被执行人完成的行为经教育，被执行人仍拒不履行的，人民法院应当按照妨害执行行为的有关规定处理。这就说明教育是优先采用的原则，因为法院在执行变更抚养关系的案件，被执行人及家人对判决一般不服判决，对抗执行的态度强硬。拒不将未成年的子女交由对方抚养。法院又不适宜将未成年孩子强行领走或抱走。因此只有说服教育才能取得良好的效果。方法简单粗暴则很容易引起事端，给未成年子女造成心灵上的伤害，不利于社会和谐。执行人员在执行这类案件时要总结经验摸透被执行人的心态，找出被执行人的不履行原因，耐心做好说服教育工作，使其认识到履行生效法律文书确定的交付行为是其应尽的法律义务。若不履行将会产生的法律后果。只有被执行人思想想通了，才能做好其家庭成员工作，主动将未成年子女交付给权利人抚养。如果被执行人拒绝履行交付义务的，法院可以对其进行罚款、拘留或处以一定数额的迟延履行金，迫使其履行法律文书确定的义务。

三、被抚养人不同意履行判决的执行

　　由于《婚姻法》及相关司法解释规定了法院在处理子女抚养问题时，规定了父母双方对10周岁以上的未成年子女随父或随母生活发生争执的，应考虑该子女本人的意见。10周岁以下的子女抚养权由法官结合实际去自由裁量。然后权利人申请执行。在执行过程中执行法官经常遇到二种情形，一是通过法院工作被执行人同意将子女通过法官领走交由对方抚养，但是被抚养子女明确表示不同意与法院判决确认有抚养权的父亲或母亲共同生活。这种情况是否可以像台湾地区“强制执行法”规定的那样采用直接执行的方法，法官将未成年子女从被执行人处强行领走或抱走。笔者认为应区别对待，如果被执行人同意执行，未成年子女确实不同意去有抚养权的人家庭生活（这类案件未成年子女的年龄在6-10岁之间）。法院可以建议被执行人诉讼重新变更抚养关系，或建议申请执行人申请中止执行。此时法院不能对未成年子女强制执行。如果被执行人处以法律的威慑，表面同意履行判决，暗下去诱导、恐吓子女，让子女在法官面前说不同意与法院判决确认有抚养权的父亲或母亲共同生活。法官发现后可以将子女独自带到一边，进行耐心询问，让其吐出真情，直接领走。其理由是：1、直接领走是被抚养人真实意思表示，法院直接领走并不违背其意志；2、法院直接领走并非对未成年子女人身简单的强制执行，而是为了实现法律文书确定的交付内容；3、法院采取直接强制领走或抱走的方式，既可以及时实现债权人的权利，又可以避免案件久拖不决而带来社会负面影响（参见万鄂湘主编《强制执行必备法律司法解释解读》第577页董志强的观点），当然如果未成年子女未满4周岁，法院完全可以直接领走或抱走。

黑龙江省北安市人民法院 韩召峰