建设部


关于印发《私营设计事务所试点办法》的通知



建设[1993]794号

上海、广州、深圳市建委：

　　现将《私营设计事务所试点办法》印发给你们，请结合本市情况，抓紧进行试点准备工作，并将拟进行试点的单位报我部审批。为避免此项改革试点对现行设计体制和设计市场的冲击，保证试点工作健康有序地进行，省市建委要切实加强对试点工作的领导，切忌一哄而起、放任自流。要认真总结试点经验，逐步完善试点办法，视条件成熟并报经我部批准，适当扩大试点范围。

　　附件：私营设计事务所试点办法

中华人民共和国建设部
一九九三年年十一月四日

附件

私营设计事务所试点办法

　　第一条　为了适应社会主义市场经济的需要，繁荣设计创作，活跃设计市场，保障工程设计、质量和效益，特制订本办法。

　　第二条　国家允许在特定的地区，按照国家有关私营企业的规定和本办法，设立私营设计事务所，从事相关专业和资格等级规定的设计业务。

　　第三条　私营设计事务所需向当地工程设计主管部门提出申请，经审查同意后，报中华人民共和国建设部批准才能开办。

　　第四条　私营设计事务所必须由不少于5名股东共同提出申请，其法人代表必须是有名望的高级专家或设计大师担任。

　　第五条　私营设计事务所先在建筑工程中试行，可分单专业或多专业几种，单专业设计事务所注册资本最低为三十万元人民币，多专业设计事务所注册资本最低为八十万元人民币。

　　第六条　在特定地区开办私营设计事务所的申请手续和审批程序如下：

　　（一）私营设计事务所应向申请开业所在地的工程设计管理部门呈报《开办申请报告》和《可行性研究报告》以及《私营设计事务所章程》，由省自治区、直辖市建委（建设厅、计委）或享有与省级相同资格审批权的计划单列市建委审查同意后，报建设部批准。

　　（二）《开办申请报告》和《可行性研究报告》以及《章程》批准后，即可开展工作，按照建设部有关工程设计资格标准和资格审批权限，按隶属关系逐级申报设计资格等级和设计收费证书。按照资格等级规定的范围承接任务。

　　（三）申办者持建设部的批准文件和《工程设计证书》、《工程设计收费资格证书》，到当地工商行政管理部门申请办理登记手续，领取营业执照。

　　第七条　私营设计事务所章程应由全体股东一致通过，须包括以下内容：

　　（一）开业的宗旨；

　　（二）事务所的名称和开业地点；

　　（三）业务范围、人员来源、设计资格等级；

　　（四）事务所注册资本；

　　（五）股东姓名、住所或单位；

　　（六）股东的权力、义务；

　　（七）股东的出资额、出资方式和资金来源证明以及出资缴纳期限；

　　（八）利润分配和亏损分担的办法；

　　（九）董事名额及产生办法；

　　（十）事务所的法人代表；

　　（十一）事务所的组织机构及月职权和议事制度及其质量保障；

　　（十二）事务所的终止事由；

　　（十三）全体股东认为应当制订的其他事项。

　　第八条　私营设计事务所应遵循国家各项技术经济政策和有关工程设计的管理法规，遵守职业道德，维护行业利益，努力提高设计质量，为我国的建设事业作出贡献。

　　第九条　私营设计事务所应当按照国家（试点期间应按财政部）有关规定制订财务、会计制度，并接受当地审计部门的审计。

　　第十条　私营设计事务所因设计错误而造成的质量事故，应按照国家规定进行赔偿并重新进行资格审查。

　　第十一条　本办法的解释权归建设部。

　　第十二条　本办法自颁发之日起执行。

1993年10月27日


对房屋承租人先买权合理性的质疑

赵建敏


摘 要 笔者认为房屋承租人先买权存在的经济条件已发生变化，法律赋予房屋承租人先买权具有不合理性。应将房屋承租人先买权由法定权利变更为由合同当事人任意选择的提示性条款。
关键词 房屋 承租人 先买权


房屋承租人先买权是指在房屋的租赁期间，房屋出租人出卖出租的房屋，承租人有以出租人出卖给第三人同等的条件优先购买的权利。综观我国现行有效的法律规定，我国的先买权制度零散规定于各种层次的法律文件中，其类型包括财产共有人的先买权、房屋承租人的先买权、公司（企业）股东对其他股东转让出资的先买权以及政府在二级土地市场里对土地使用权的先买权。房屋承租人的先买权只是先买权制度中的一种权利。
我国《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第118条规定“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”从上述的法律规定中可以看出，房屋承租人的先买权具有以下的法律特征，第一，房屋承租人的先买权是一种法定的权利。房屋承租人的先买权于房屋租赁关系成立起，就由法律直接规定房屋承租人享有，无须出租人与承租人另行约定。当然，如果出租人与承租人在租赁合同中约定承租人不享有租赁房屋的先买权，这种约定不违反法律的规定，是承租人对自己享有的权利的合意放弃。第二，我国法律规定的房屋承租人的先买权具有物权性。从上引的最高人民法院的司法解释的规定可以看出，当房屋出租人出卖出租的房屋，未履行事先的告知义务将房屋卖与其他人，房屋承租人可以向法院请求宣告房屋出租人（出卖人）与买受人之间的买卖关系无效。此时，房屋承租人的先买权具有追及力，是债权物权化的表现。
房屋承租人行使先买权的纠纷在实际生活中颇为常见。由于我国法律对房屋承租人先买权规定过于原则和简单，如何适用法律保护房屋承租人的先买权是很多民法学者和司法工作者关心的问题。但对房屋承租人先买权的法理基础及现实的合理性却鲜有论述。房屋承租人是通过合同获得了出租人房屋的使用权，在合同双方没有约定的情况下，既使在其因租赁合同获得的房屋使用权并不受影响的情况下（《合同法》第二百二十九条规定了买卖不破租赁规则），对房屋所有人（出租人）行使所有权也附加限制，纵观我国《合同法》第十三章，法律仅赋予了房屋租赁合同的承租人有先买权，其理由何在？在现实的经济环境下合理与否值得反思。
房屋承租人的先买权源于习惯法。台湾王泽鉴教授在评述我国台湾《土地法》和《耕地三七五减租条例》中规定的房屋承租人或耕地承租人的先买权时说：“法定优先承买权在于不使房屋所有权与基地所有权分属二人，或便利佃农成为自耕农，以促进‘耕者有其田’之实现，具有特别立法目的，旨在贯彻‘土地政策’”①。我国大陆的土地政策实行国家所有和集体所有制，公民和法人只享有土地的使用权，不享有土地所有权，当然也就不可能有与我国台湾法律规定中的土地承租人优先承买权的存在前提。但与土地相类似，房屋也是人类生存的重要生活资料之一。在商品经济不发达和房地产市场不成熟时，房屋最主要的功能还在于生活需要层面上的居住。“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”是历代有为统治者的政治抱负，使人民“安居乐业”更被看作是保持社会稳定的重要方法之一。因此，为使居者有其屋，在法律上规定房屋的承租人在房屋出卖时，享有先买权，以牺牲所有人的交易利益换取承租人的生存利益，具有一定的合理性。
然而随着时代的发展，市场经济的发达，房屋不但是基本的生活资料，而且日益成为一种重要的生产资料。而且后者的重要性和经济价值都胜出前者。近年来，因侵犯房屋承租人先买权发生的纠纷，多集中在店面房或厂房的情况便是例证。因此，在现实情况下，是否有必要继续赋予房屋承租人法定先买权利，其合理性不能不受质疑。笔者认为，在市场经济发达和房地产市成熟的环境下，由法律规定房屋承租人的先买权，至少有以下的不合理之处：
第一，房屋承租人的先买权，构成对所有权人所有权的不当限制。
所有权是最完整的物权。依据租赁合同取得的房屋使用权只是一种债权。物权优先于债权。所有权权能中的处分权，是所有权的最终权利。以债权限制物权的行使，于法理不合。房屋买卖的成立，不但体现了一种交易关系，也体现了出卖人和买受人的合作关系，是合同自由原则的体现。法律赋予房屋承租人先买权，无异于干涉出卖人对交易对象的选择，构成对房屋所有人的合同自由权利的限制。我国的法律，仅规定出租人未尊重承租人的先买权而出卖房屋，承租人有权请求人民法院宣告该买卖关系无效。如仅从严格的字面含义上来理解，承租人先买权受到侵犯，只能请求人民法院宣告买卖关系无效，仅此而已。买卖关系被宣告无效后，出租人可以通过很多方法，规避法律的这一规定，达到将房屋出卖给承租人以外的其他人的目的；在司法实践中，很多法院不但宣告房屋出租人出卖行为无效，而且以房屋出租人和其他人达成的合同条款，强制出租人与承租人发生买卖关系。这种做法又具有明显的强买强卖的色彩，不当地干预了当事人在合同订立中的意思自由。为此，支持先买权的论者也不得不承认“过多的法定先买权与自由贸易的经济规律并不相容”②
第二，房屋承租人的先买权，阻碍了房地产市场的正常流通。
市场经济以效率为重要特征。法律赋予房屋承租人先买权，而为保证承租人行使这一法定权利，在制度的设计上，就必须为承租人行使该权利留有一定的时间。而该期间的保留，却使房屋所有人承受市场的价格风险。同时，对房屋所有人出卖权行使的限制，必然使所有人在考虑房屋是否出租时心生疑虑，反而对房地产市场的成熟产生负面影响。合同法上买卖不破租赁的规则，足可以充分保护房屋承租人的利益，在房屋所有权发生变更的情况下，同样可以实现承租人的承租目的。
第三，现代建筑构造的特征和买卖方式的多样化，使房屋承租人先买权行使趋向复杂化，给司法保护承租人先买权造成困难。
现代建筑，一改以前功能单一、结构单一的形式，向多层、多功能、多区位的方向发展。与构造上的特征相吻合，在所有权的模式上，也趋复杂化和多样化。房屋承租人在行使先买权时，会发生与房屋共有人先买权的冲突；建筑物部分区域承租人在所有人整体出卖建筑物时会发生整体优先购买和拆零优先购买的矛盾等等复杂情况。而一旦这些情况出现时，如何协调各种权利的冲突至今理论界尚争论激烈，司法上房屋承租人的先买权更是难以行使。另外，拍买方式的出现，使出卖人交易对象选择权扩大，在这种买卖的形式中，也失去了对房屋承租人先买权保护的价值。
基于以上理由，笔者认为，在将来的民法典中，应当取消房屋承租人法定的先买权。考虑到公众的思维习惯，可以将房屋承租人先买权作为一种提示性条款，由出租人与承租人在签订合同时予以约定，未约定的视为房屋承租人不享有先买权。


注释
①王泽鉴《民法学说与判例研究》第一册第506页。中国政法大学出版社，1998年1月第1版
②廖焕国　严浩《先买权制度论纲》　转引自中国人民大学《民商法学》2004年第1期第36页


作者单位：江西省上饶市政法干校