商品房买卖当中房地产开发企业的告知义务与购房人的知情权

整理/武志国 woo_eye@qq.com

告知义务，基于一般的诚实信用原则，是一种法定的附随义务，告知主要发生在合同订立时，一般说来，告知义务的违反通常有两种情形：一是应该告知而没有告知，包括隐瞒和遗漏；一是不真实告知，即误告或错告。房地产开发企业违反告知义务，没有将影响购房人决定是否购房或以何种价格购房的事实和情况向购房人如实告知，影响到购房人人对该合同整体风险的评估，为保护购房人的利益，法律赋予购房人相应的救济权利，比如《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定了房地产开发企业未履行重大告知义务时承担严厉的惩罚性的赔偿责任。

常见的开发商应当告知购房人的事项，简单粗略归纳如下23个方面：

一、房地产企业的主体信息

房地产开发企业必须明示房地产开发企业营业执照、开发企业资质证书复印件、代理销售的房地产经纪机构备案情况。
如：《重庆市国土房管局关于印发重庆市商品房预售信息监控管理规定的通知》（渝国土房管发〔2009〕52号 ）第六条规定，商品房预售信息监控实行预售现场信息公示达标制度。房地产开发企业预售商品房的，其售房现场信息公示应达到以下标准： （一）设立证件公示栏，并公示如下证件和信息： 1、《商品房预售许可证》； 2、《房地产权证》； 3、《开发资质证书》； 4、对购房者的《特别提示》。《特别提示》由房地产管理部门统一印制。《特别提示》包括如下信息：（1）购房需要注意事项；（2）项目可否提供住房公积金贷款、公积金中心咨询电话；（3）当地交易监督管理部门监督举报电话。 房地产开发企业委托房地产中介服务机构代理销售商品房的，还应在公示栏内公示商品房销售委托书、房地产中介服务机构资质证书。 （二）设立面积和价格公示栏。 房地产开发企业应将拟销售每套商品房建筑面积、套内面积、建面价格、套内价格在售房现场进行公示。 （三）设立信息查询处。并提供如下信息查询和设备服务：1、《商品房预售面积预测报告书》； 2、经工商部门备案的商品房买卖合同格式文本及附加协议；3、设置商品房网上签约或联机备案查询系统。已实行商品房预售网上签约或联机备案的地区，房地产开发企业应在售房现场设置网上签约或联机备案网上查询系统，免费为购房者提供信息查询服务，并进行商品房销售网上签约或联机备案。 4、项目总体规划平面图； 5、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》； 6、房地产管理部门规定其他需要提供查询的信息。

二、商品房建设销售依据信息

1、房地产开发企业必须明示该项目建设工程规划许可证、施工许可证、土地证复印件、商品房预售许可证原件等。【如《重庆市城镇房地产交易监督管理办法》】
2、房地产开发企业应将商品住房预售方案等信息，在销售现场清晰明示。商品住房预售方案中主要内容发生变更的，应当报主管部门备案并公示。预售方案应当包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况、住房质量责任承担主体和承担方式、住房能源消耗指标和节能措施等。预售方案中主要内容发生变更的，应当报主管部门备案并公示。
《北京市住房和城乡建设委员会关于加强我市商品房预售方案管理的通知》（建发[2010]632号）规定，商品房预售方案应当包括以下内容：
　　（一）项目基本情况：项目名称；项目坐落；土地用途；项目总规模；配套公建的名称、位置、建筑面积；属于业主共有的共用部位、共用设施设备的名称、部位；物业服务用房的位置、建筑面积；物业管理区域划分的详细情况，包括规划核准的四至、楼栋号、建筑面积、占地面积等。
　　（二）项目建设进度安排：项目建设周期、各期工程建设计划和进度安排；本期预售楼栋的基础完成时间；结构封顶时间；竣工交付时间；配套设施同步交付使用时间；预售楼栋目前的施工进度。
　　（三）项目预售计划：项目整体预售计划，包括每期开盘时间、房屋套数、预售建筑面积等；本期开盘方案，包括暂定开盘时间、销售机构和销售人员、开盘现场负责人员等情况；预售流程，包括购房客户排号、选房、签约流程；预售方式，包括电脑排号、现场摇号或先到先选等公开方式。
　　（四）本期预售商品房情况：本次预售楼栋的出让及规划情况对照表；本次预售楼栋的楼盘表、经备案的测绘成果；预售商品房的价格及优惠幅度。
　　（五）本期自留商品房情况：开发企业自留商品房的楼号、房号、规划用途、套数、建筑面积；开发企业需说明自留商品房的原因及自留商品房现房销售的承诺；地下车库用于自留的租赁车位和用于销售车位的数量、位置、建筑面积。
　　（六）项目开盘应急预案：项目开盘活动预计参加人数；开盘活动方案是否已报相关部门备案；发生应急事件的处置预案。
　　（七）预售资金监管方案：按本市有关规定确定预售资金监管相关事项的具体方案。
　　（八）商品房质量问题投诉渠道：购房人投诉房屋质量问题的渠道、方式及投诉处理程序。
　　（九）商品房质量责任承担主体和承担方式：开发企业应当明确企业破产、解散等清算情况发生后的商品住房质量责任承担主体。提供由资质等级为一级且在本市注册的开发企业作为质量责任承担主体出具的经公证的担保函，或通过商业保险明确质量责任承担主体，提交工程质量保险合同或暂保单。质量责任承担主体按照《商品住宅保修规程》（DB11/641-2009）明确的住宅质量保修范围、期限及要求，履行保修责任。
　　（十）住房能源消耗指标和节能措施:商品房的采暖耗热量指标；外墙、屋面、外窗的传热系数，窗墙比；屋面及外墙保温材料的种类、保温层厚度；气密性指标；遮阳措施、其他节能措施、保温工程保修期。
　　（十一）其他材料：房地产开发项目手册；前期物业服务合同（包括物业服务费用评估报告摘要、物业服务事项和标准等内容）；临时管理规约；项目建设方案及备案登记表；经规划部门批准的建筑物名称核准文件；商品房装饰装修标准及相关附属设备设施的交付使用情况等材料。
3、售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。
4、《无锡市商品房销售管理实施细则》房地产开发企业现售商品房，除向承购人出示《商品房预(销)售许可证》外，还应出示商品房竣工验收合格证明和商品房初始登记证。中介机构销售商品房时，应当按规定向商品房承购人出示有关证明文件和商品房销售委托合同。

三、房地权利限制信息

商品房基本情况、销售进度、权利状态等预（销）售信息应及时、全面、准确地在网上备案系统和销售现场进行公示。转让人应当如实告知受让人转让房地产的抵押、租赁等有关情况。【《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》】
出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。

四、房源信息

1、取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。
2、对已销售的房源，商品房经营者应当予以明确标示。如果同时标示价格的，应当标示所有已销售房源的实际成交价格。
3、所退房源应当公开销售。
【《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》（建住房〔2006〕166号）】


五、商品房价格信息

1、商品房经营者应当明确标示以下与商品房价格密切相关的因素：
（1）开发企业名称、预售许可证、土地性质、土地使用起止年限、楼盘名称、坐落位置、容积率、绿化率、车位配比率。
（2）楼盘的建筑结构、装修状况以及水、电、燃气、供暖、通讯等基础设施配套情况。
对外贸易经济合作部


关于印发《对外经济贸易企业经理离任经济责任审计工作规定实施细则》的通知
1996年10月4日，对外贸易经济合作部

各省、自治区、直辖市及计划单列市外经贸委（厅、局），沈阳、长春、哈尔滨、南京、杭州、济南、武汉、广州、成都、西安市外经贸委，国家商检局，本部直属事业单位，各外贸中心，本部直属总公司（含华润、南光〔集团〕有限公司），各驻外贸易中心，驻港澳企业管理处：
现将《对外经济贸易企业经理离任经济责任审计工作规定实施细则》印发给你们，自发布之日起施行。执行中有何问题，请及时向部（审计局）反映。

附件：对外经济贸易企业经理离任经济责任审计工作规定实施细则
第一条 根据《对外经济贸易企业经理离任经济责任审计工作规定》（以下简称《规定》），制定本实施细则。
第二条 《规定》所称的“经济责任”，是指作为企业法定代表人的经理，对企业全部法人财产及其净资产的保值增值状况承担的经营责任及其他经济责任。主要包括：
（一）对企业全部法人财产及其净资产承担的保值增值责任；
（二）企业业务经营活动及与之相关的财务收支活动的合法性；
（三）资产、负债、权益的真实性；
（四）企业内部管理制度的健全、有效性；
（五）应承担的其他经济责任。
第三条 《规定》第三条所称“经理”，指作为企业法定代表人的董事长、总经理、总裁、厂（场）长或其他称谓的企业法定代表人。
第四条 《规定》第四条所称“任期”，指干部管理部门对经理下达任命通知书到下达离任通知书之间的时限或按《公司法》规定程序确定的企业法定代表人的任期时限。
离任经理实际离岗时间与干部任免通知不一致的，由执行离任审计的审计部门根据离、接任经理协商结果确定离任经理的经济责任审计期间。
第五条 离任审计报告是干部管理部门对离任经理进行人事安排的重要依据之一。
第六条 《规定》第十二条所称“企业内部管理制度”，指企业为保证经营方针和目标的完成而制定的各项规章制度，包括业务管理制度、资产管理制度、财务会计制度及与其相关的内部控制制度和内部审计制度等。
第七条 《规定》第十三条所称“经济效益目标”，主要包括：
（一）反映企业业务经营规模的指标，如进出口额、业务经营额等；
（二）反映企业盈利情况和国有资产保值增值情况的指标，如净利润、国有资产保值增值率、出口成本等；
（三）反映企业财务状况的指标，如资产负债率、流动资产周转率等；
（四）反映企业对国家或社会贡献水平的指标，如出口（创汇）收汇额、社会贡献率等。
第八条 《规定》第十五条所称“特殊原因”，指经理在任职期内因下列原因之一而离开工作岗位的：
（一）违法犯罪受到刑事处罚的；
（二）违法失职受到行政处分，并且不适宜再担任经理的；
（三）因身体健康原因不能履行职责的；
（四）确因其他原因不能履行职责的。
第九条 审计通知书主要包括下列内容：
（一）审计的依据、范围、内容、方式和时间；
（二）审计组长以及其他成员名单；
（三）对被审计单位配合审计工作的要求。
审计通知书可根据需要附有关情况调查表。
第十条 被审计单位向审计组提供的资料中除《规定》第十七条已明确要求提供的以外，还应包括有关中介组织出具的审计报告、验资报告、资产评估报告以及办理企业合并、分立、清算等事宜出具的有关报告。
被审计单位须对所提供资料的合法性、真实性和完整性承担法律责任。
第十一条 经理离任经济责任审计应按以下程序实施：
一、准备阶段
（一）审计部门根据干部管理部门的经理离任经济责任审计通知，组织审计组；
（二）审计部门发出审计通知书，要求被审计单位提供包括离任经理述职报告在内的有关资料和必要的工作条件；
（三）审计组搜集、研究有关资料，拟定审计工作方案；
二、实施阶段
（一）审计组进驻被审计单位，与有关部门和人员初步接洽，并通报有关工作程序及要求其配合的事项；
（二）召开离任经理述职报告会，对离任经理的述职报告作初步评议；
（三）根据需要，进行分部门、层次的座谈，充分了解有关情况，确定审计重点；
（四）审查业务、会计和有关统计资料，核查实物资产，向有关单位和个人调查取证，取得具有充分证明力的审计证据；
（五）汇集有关资料，研究确定审计报告纲要。
三、终结阶段
（一）拟定审计报告初稿（征求意见稿），并提交被审计单位和离、接任经理征求意见；
（二）离、接任经理应在接到审计报告初稿（征求意见稿）后3天内反馈意见或建议，若无不同意见，审计报告由离、接任经理和审计组三方签字认可；若有不同意见，审计组可根据实际情况决定是否对审计报告作必要的修改，并定稿。
（三）若审计组与离、接任经理一方或二方无法达成一致意见时，审计组可将离、接任经理的书面意见和审计报告一并报送有关部门和或单位领导审定；
（四）离、接任经理一方因故不能签字的，由审计组酌情处理；
（五）有关审计部门或单位领导审定审计报告；
（六）审计报告上报所在单位领导，同时抄报上级审计部门，抄送本单位干部管理部门和被审计单位，离任经理可从被审计单位阅知审计报告；
（七）审计材料立卷归档。
第十二条 根据上述审计程序，被审计单位应按审计组的要求，在指定的时间内召开离任经理述职报告会，并对离任经理的述职报告做初步评议，评议时离任经理可以回避。听取述职报告的人员应包括：
（一）领导班子成员、各职能和业务部门的负责人及各所属子（分）公司的主要负责人；
（二）职工代表；
（三）国家派出的国有资产监管机构的代表；
（四）审计组认为需要出席报告会的其他人员。
第十三条 实行委托审计时，受托的审计机构须根据《规定》和本细则的有关规定实施审计，并在出具的审计报告中载明对审计事项的评价内容。
第十四条 对企业法定代表人在业务经营管理中效益显著、成绩突出的，或因经营管理不善、决策失误及其他主观原因造成国有资产损失的，审计部门应向企业主管单位领导提出建议，由主管单位按照有关规定予以奖惩。
第十五条 为更好地实施离任审计，有关部门可在经理任期内对其经济责任进行阶段性连续审计，具体实施可按照外经贸部《关于加强部直属企业经理任职经济责任审计的通知》的有关要求执行。
第十六条 本实施细则原则上适用于外经贸部和地方各级外经贸行政管理部门直属的独立编报经费、预决算的事业单位及其兴办的企业。
第十七条 外经贸企业非法定代表人的企业经营负责人、管理人员、业务人员的离岗（任）经济责任审计可参照《规定》和本实施细则进行。
第十八条 国有外经贸企业按照《公司法》改建为有限责任公司或股份有限公司的，应根据国有资产监管关系组织实施经理离任审计。
第十九条 本实施细则由对外贸易经济合作部负责解释。
第二十条 本实施细则自发布之日起施行。