贵阳市城镇住宅区物业管理办法

贵州省贵阳市人民政府

贵阳市城镇住宅区物业管理办法

　（１９９７年４月２８日　贵阳市人民政府令第２７号）

第一章　总则

　　第一条　为加强我市住宅区物业管理，促进社会主义精神文明建设，创造整洁、文明、安全、生活方便的居住环境，根据有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条　本市城市规划区内住宅区（含住宅小区、住宅组团和其他物业）的物业管理，适用本办法。
　　本办法所称物业管理，是指对住宅区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌进行维护、修缮和服务的活动。

　　第三条　物业管理应当分类实施，新建住宅小区必须纳入物业管理，原有住宅区可根据实际条件逐步推行。

　　第四条　住宅区物业管理按照居民自治与专业服务相结合的原则，实行社会化、专业化管理，专业化管理由物业管理公司统一实施。
　　物业管理公司必须为住宅区产权人、使用人服务，应当注重社会效益和环境效益。

　　第五条　贵阳市房地产管理局是本市住宅区物业管理的归口主管部门，负责物业管理公司的资质审查、发证，指导、监督住宅区的牧业管理工作。
　　云岩区、南明区、贵阳经济技术开发区的物业管理工作，由市房地产管理局直接管理。
　　花溪区、乌当区、白云区、清镇市、开阳县、修文县、息烽县人民政府房产管理部门，负责本辖区的物业管理工作。
　　建设、城管、工商、公安等有关行政主管部门应当根据各自的职责，对物业管理中的相关工作进行指导和监督。
　　街道办事处、居民委员会应当对本辖区的物业管理工作进行指导，给予支持。

　　第六条　实行物业管理的住宅区，应当成立住宅区管理委员会（以下简称管委会），代表产权人和使用人（以下简称住户）办理物业管理有关事项，维护住户的合法权益。
　　管委会可以依法申请社团法人登记。

　　第七条　住户享有参加住宅区物业管理的权利，同时负有遵守住户公约和维护住宅区公共秩序的义务。

第二章　新建住宅小区管理

　　第八条　本办法所称新建住宅小区，是指经过统一规划、合理布局、综合开发、配套建设而形成的居住区域。

　　第九条　新建住宅小区综合验收合格后，管委会未组建前，在房产管理部门的监督下，由开发建设单位或其委托的物业管理公司负责住宅小区物业管理，管理费用由开发建设单位承担。

　　第十条　新建住宅小区交付使用后入住率达百分之七十以上的，由房产管理部门会同住宅小区所在地街道办事处和开发、建设单位组织召集第一次住户大会，选举产生管委会，制定住户公约。

　　第十一条　住户大会行使下列职权：
　　（一）选举、撤换管委会的组成人员；
　　（二）监督管委会的工作；
　　（三）听取和审查管委会的工作报告；
　　（四）决定住宅小区内涉及住户利益的重大事项；
　　（五）制定和修改住宅小区住户公约；
　　（六）改变和撤销管委会不适当的决定；
　　（七）通过管委会章程。

　　第十二条　住户公约是住宅小区全体人员使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为准则。
　　住户公约必须符合法律、法规和规章，并在制定通过后１５日内报物业主管部门备案。

　　第十三条　住户公约应当包括下列内容：
　　（一）小区名称、地点、范围、面积及住家户数；
　　（二）公共场所及公共设施状况；
　　（三）住户大会的召集程序及决定小区重大事项的方式；
　　（四）住户使用其住宅、小区内公共场所、公用设施的权利和维护的义务；
　　（五）住户参与小区物业管理的权利；
　　（六）住户对管委会及物业管理公司的监督权限；
　　（七）住宅小区物业各项维修、养护和管理费用的缴纳；
　　（八）住户在住宅小区内应遵守的行为准则；
　　（九）违反住户公约的责任；
　　（十）其他有关事项。

　　第十四条　住宅小区住户大会由管委会负责召开，每年至少召开一次。如有百分之二十以上住户联名提议，管委会应及时召开住户大会。
　　管委会向住宅小区住户大会负责并报告工作。

　　第十五条　管委会委员人数根据住宅小区的规模而定，一般５－１５人，住宅区所在地的公安派出所、居民委员会可派员参加，但住户代表不得小于管委会委员总数的百分之七十。管委会委员由住户大会选举产生，每届任期三年。
　　管委会主任、副主任由管委会在委员中选举产生，管委会主任应当由住户代表担任。管委会可聘用执行秘书，处理日常事务。管委会主任、执行秘书为专职，可领取适当报酬，具体数额由住户大会决定。

　　第十六条　管委会在住户大会的监督下，行使以下职权：
　　（一）召集和主持住户大会，讨论确定住宅小区物业管理重大事项；
　　（二）起草管委会章程；
　　（三）以招标或协议方式，选聘或者续聘物业管理公司，并与其签订物业管理合同；
　　（四）监督物业管理公司对本住宅小区的管理工作，接受住户对物业管理公司的投诉；
　　（五）审议物业管理公司制定的管理计划、措施及重大工程项目计划；
　　（六）负责拟定住宅小区管理基金及管理费用的收支计划。
　　前款第（三）、（五）、（六）项规定的事项，应当经住户大会批准。

　　第十七条　管委会应当与物业管理公司签订住宅小区物业管理服务合同，并使用国家规范的合同文本。
　　物业管理服务合同应当载明：管理项目、管理内容及达到的标准、管理费用及收取方式、双方权利义务、检查监督方式、合同期限、违约责任、纠纷解决方式等，并报物业主管部门备案。

　　第十八条　管委会组建后，开发、建设单位应当将住宅小区物业移交管委会管理，并提供下列资料：
　　（一）住宅小区建设各项批准文件；
　　（二）住宅小区平面规划图、竣工总平面图；
　　（三）房屋及配套的基础设施、设备的竣工图；
　　（四）地下管网竣工图；
　　（五）工程质量检查合格证；
　　（六）房屋产权明细表；
　　（七）其他必要的资料。

　　第十九条　管委会应当建立物业管理基金。开发、建设单位在住宅小区移交时，应当按住宅小区建设总投次２％的比例，一次性向管委会划拨住宅小区的物业管理基金。
　　基金用于重大维修的养护工程及购买办公用房和经营性用房。用于购买经营性用房的，必须在经营性用房的收益中逐年回收。

　　第二十条　物业管理基金应当设立专户专项存储，由管委会管理。

　　第二十一条　开发建设单位可将提交的物业管理基金纳入开发建设成本。

　　第二十二条　开发建设单位应当在开发建设总建筑面积中预留１％的办公用房和营业性用房以综合成本价出售给管委会，其产权归住宅区房屋产权人共同所有，由管委会经营管理。

　　第二十三条　物业管理公司在实施管理中的收费，国家有规定的，应当执行国家规定的标准；国家没有规定的，按双方的约定收取。

第三章　原有住宅区管理

　　第二十四条　原有住宅区是指已建成并投入使用的住宅小区、住宅组团和其他物业。住宅区的范围由房产管理部门会同有关单位划定。

　　第二十五条　符合下列条件的原有住宅区，应当根据本办法第二章的规定实行物业管理。
　　（一）达到一定规模，基础设施配套比较齐全；
　　（二）经住宅区百分之五十以上住户同意。

　　第二十六条　不符合本办法第二十五条规定条件的原有住宅区，可以由物业管理公司与有关单位签订物业管理服务合同，物业管理公司根据合同开展管理和服务工作。
　　物业管理公司应当在物业管理服务合同签订后１５日内到房产管理部门备案。
第四章　物业管理公司

　　第二十七条　凡在本市申请从事物业管理服务的，必须持有市房地产管理局核发的《物业管理服务资质证书》放工商行政管理部门核发的《营业执照》，方可营业。
　　物业管理公司实行年度服务质量考核制度。

　　第二十八条　申请办理《物业管理服务资质证书》应当提交下列材料：
　　（一）申请报告和管理章程；
　　（二）法定代表人的身份证明；
　　（三）中外合资企业须提供项目议定书、合同副本及中方投资审批机关的批准文件，外商独资企业须委托本市具有对外咨询代理资质的机构办理申请报批事项；
　　（四）所在开户银行或审计、会计中介机构出具的资金资信证明；
　　（五）办公场所证明；
　　（六）专业技术人员的资格证明；
　　（七）其他有关文件资料。

　　第二十九条　物业管理的主要内容：
　　（一）住宅区内各类房屋及附属设施、设备的日常管理，对改变房屋用途和拆改、装修房屋进行监督管理，保证房屋结构不受损坏，保证住宅区设计功能的正常发挥；
　　（二）住宅区房屋、水、电、气等的日常保养和房屋维修，保证各类房屋及设施的正常使用，设备的正常运行；
　　（三）住宅区内道路、绿化用地、建筑景点等的管理与维护及公共场所脏、乱、差的治理；
　　（四）根据住户要求，提供各类专项服务；
　　（五）维护住宅区内的正常生产、生活秩序，做好治安防范工作。

　　第三十条　物业管理公司享有以下权利：
　　（一）依照合同和住户公约制订住宅区内的有关管理、服务制度；
　　（二）依照合同和有关规定，收取服务费用；
　　（三）制止违反住宅区管理规定的行为。

　　第三十一条　物业管理公司履行下列义务：
　　（一）遵守有关规定和合同约定，履行物业管理职责；
　　（二）接受管委会及全体住户的监督；
　　（三）重大管理措施应提交管委会审议；
　　（四）法律、法规规定的其他义务。

　　第三十二条　物业管理公司变更法人代表、单位名称、办公地址等情况，均应在工商部门批准变更之日起１５日内向物业主管部门备案。

　　第三十三条　物业管理公司与住宅区管委会签订合同后出现违约的，按照国家合同法的有关规定处理。

　　第三十四条　物业管理公司可以享受国家对第三产业的优惠政策。

第五章　物业的使用和维护

　　第三十五条　住户使用房屋应当遵守下列规定：
　　（一）未经有关部门批准，不得擅自改变房屋结构、外貌和规划设计用途；
　　（二）不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品；
　　（三）不得利用房屋从事危害公共利益的活动；
　　（四）不得侵害他人的正当权益。

　　第三十六条　房屋的维修责任，按下列规定办理：
　　（一）室内部分，由产权人负责维修，费用自理；
　　（二）房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备和消防设施等房屋本体的公用设施，由物业管理公司定期养护和维修，费用由产权人按房屋面积分摊。
　　（三）房屋、设施、设备的重大维修或改造可由物业管理公司承担或由管委会另行委托，其费用在物业管理基金中支出。

　　第三十七条　住宅区内公用设施的养护、维修，属产权人所有的，由物业管理公司负责，维修养护费用由产权人承担；非产权人所有的，由相关单位负责。

　　第三十八条　住宅区内禁止下列行为：
　　（一）践踏、占用绿化地；
　　（二）占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施影响其正常使用功能；
　　（三）乱抛垃圾、杂物；
　　（四）影响市容观瞻的乱搭、乱建、乱挂、乱涂、乱画、随意张贴等；
　　（五）损毁、涂划园林艺术雕塑；
　　（六）发出超出规定标准的噪音；
　　（七）排放有毒、有害的物质；
　　（八）法律、法规及规章规定禁止的其他行为。

　　第三十九条　损坏公用设施的，由损坏者负责修复，造成损失的应当赔偿损失。

第六章　罚则

　　第四十条　对违反本办法第十九条第一款、第二十二条规定的开发建设单位，由房产管理部门责令限期改正；逾期仍不履行的，不予以办理有关房屋手续。

　　第四十一条　无《物业管理服务资质证书》擅自承接物业管理服务业务的，由房产管理部门处以５０００元以上８０００元以下罚款，并责令其退还所收取的物业管理服务费用。

　　第四十二条　物业管理公司年度考核不合格的，由房产管理部门给予警告；连续两年业绩考核不合格的，注销《物业管理服务资质证书》。

　　第四十三条　违反本办法第三十一条规定，物业管理公司管理、维护不善，造成所管理服务的住宅区环境恶化、秩序混乱的，由房产管理部门责令限期改正，并处以５０００元以上３００００元以下罚款。

　　第四十四条　违反本办法第三十五条第（一）项、第三十八条第（二）项规定的，物业管理公司有权制止，监督改正，拒不改正的，由房产管理部门责令限期改正，并处以５０元以上５００元以下罚款。

　　第四十五条　违反本办法其他有关规定的，由有关部门对责任人依法给予处罚。

　　第四十六条　行政执法部门及其执法工作人员进行行政处罚，当事人履行处罚决定，必须严格遵守《中华人民共和国行政处罚法》的规定。

　　第四十七条　当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请复议和起诉。期满不申请复议，不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的行政机关申请人民法院强制执行。

　　第四十八条　物业管理工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章　附则

　　第四十九条　物业管理的收费标准，由市房地产管理局会同物价主管部门共同拟定，报市人民政府批准后执行。

　　第五十条　贵阳市房地产管理局可以根据本办法制定具体实施规定。

　　第五十一条　本办法具体应用中的问题，由贵阳市人民政府法制局负责解释。

　　第五十二条　本办法自公布之日起施行。

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