海南省人大常委会


海南经济特区有限责任公司条例
海南省人大常委会


（1993年9月28日海南省第一届人民代表大会常务委员会第四次会议通过 1993年11月1日起施行）

目 录

第一章 总 则
第二章 设 立
第三章 股东、股东会、董事会、监事会
第四章 财务和会计
第五章 转让出资和增减注册资本
第六章 合并、分立和变更组织形式
第七章 终止和清算
第八章 法律责任
第九章 附 则

第一章 总 则
第一条 为了保障有限责任公司股东和债权人的合法权益，规范有限责任公司的组织和行为，维护社会主义市场经济秩序，促进市场经济的发展，根据有关法律、法规，结合海南经济特区的实际，制定本条例。
第二条 本条例适用于在海南经济特区设立的有限责任公司。
在特区设立的各类企业法人或者其他经济组织改组为有限责任公司的，适用于本条例。
第三条 本条例所称的有限责任公司（以下简称公司）是指依本条例设立，股东以其所认缴的出资额为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司债务承担责任的企业法人。
第四条 设立公司实行依法直接登记制。
第五条 公司名称应符合企业名称登记管理法规的规定，并标明“有限责任公司”或者“有限公司”字样。
第六条 公司应当依照本条例的规定制定公司章程。公司章程对公司和股东具有约束力。
第七条 公司不得成为其他经济组织的无限责任股东。
公司成为其他经济组织的有限责任股东时，其出资额不得超过本公司净资产的百分之五十。
第八条 公司资金不得借贷给股东。公司不得为股东提供担保。
第九条 公司应当遵守法律、法规，公司的合法权益受法律保护，不受侵犯。

第二章 设 立
第十条 公司采取下列形式设立：
（一）二个以上五十个以下股东共同出资设立；
（二）企业法人、事业单位法人和社会团体法人单独出资设立；
（三）国家单独出资设立；
（四）香港、澳门、台湾地区和外国的投资者单独出资设立。
第十一条 出资人设立公司应当订立协议，明确各出资人在设立公司期间的权利、义务。
第十二条 设立公司应订立公司章程。
公司章程应载明下列事项：
（一）公司的名称、住所；
（二）公司宗旨；
（三）公司的经营范围、经营期限；
（四）公司注册资本；
（五）股东的姓名或者名称及住所；
（六）股东的出资方式、出资期限、出资额；
（七）股东的权利、义务；
（八）股东转让出资的条件和程序；
（九）利润分配办法；
（十）公司的组织机构及产生办法、职权、议事规则和任期；
（十一）法定代表人的产生程序和职权范围；
（十二）财务会计制度和劳动用工制度；
（十三）公司的终止事由和清算办法；
（十四）公司章程的修改程序；
（十五）公司章程订立日期；
（十六）股东认为应订明的其他事项。
公司章程应由全体股东一致同意并签名盖章，股东每人各执一份。
第十三条 公司的登记注册，按《海南经济特区企业法人登记管理条例》执行。
第十四条 公司的注册资本为股东认缴的股本总额。不同行业公司注册资本的最低限额由省人民政府另行规定。
公司不得公开向外募股。
第十五条 股东应按本条例和公司章程规定的期限缴纳出资。
公司成立后，董事会应督促股东按期缴纳出资。
第十六条 股东可以货币、实物、土地使用权、工业产权、非专利技术和其他财产出资。
股东的全部货币出资不得少于公司注册资本的百分之五十。
以工业产权、非专利技术作价出资的金额不得超过公司注册资本的百分之二十。
第十七条 作为出资的实物、土地使用权、工业产权、非专利技术，应当经依法核准登记的资产评估机构评估作价；涉及到国有资产的，须经国有资产管理机关确认，并应当依法办理转移财产的手续。
第十八条 股东出资后，公司应当向股东签发出资证明。
出资证明应当载明下列事项：
（一）公司名称、注册资本和登记日期；
（二）股东的姓名或者名称、认缴的出资总额、现注入的出资额和注入日期；
（三）出资证明的签发日期。
出资证明应当由公司法定代表人签名并加盖公司印章。
第十九条 由两个以上股东出资设立的公司应当置备记载下列事项的股东名册：
（一）股东的姓名或者名称及住所；
（二）股东认缴的出资总额和已注入的出资额及注入日期；
（三）出资证明编号；
（四）其他必备事项。
第二十条 在公司设立过程中，因股东的过错致使公司利益受到损害的，有过错的股东应对公司负赔偿责任。
公司未能成立的，出资人对设立行为所产生的债务和费用负连带责任。
第二十一条 公司可以设立分支机构。
公司设立分支机构，应当向公司登记主管机关申请登记，领取营业执照。

第三章 股东、股东会、董事会、监事会
第二十二条 自然人、法人和其他经济组织均可成为公司股东，但法律、法规有禁止或限制的特别规定除外。
法人和其他经济组织成为公司股东时，应当委托自然人代表，代表人数由公司章程规定。
第二十三条 股东享有下列权利：
（一）参加或委托代表参加股东会，并按照出资比例或者公司章程规定的其他方式行使表决权；
（二）选举和被选举为董事、监事；
（三）参与制定和修改公司章程；
（四）查阅股东名册、股东会议记录和财务会计报表；
（五）依照本条例及公司章程的规定转让出资；
（六）优先购买其他股东转让的出资和公司新增资本；
（七）参加公司盈余和公司终止清算后剩余财产的分配；
（八）公司章程规定的其他权利。
第二十四条 股东承担下列义务：
（一）缴纳所认缴的出资；
（二）以其所认缴的出资额为限对公司承担责任；
（三）在公司核准登记后，不提擅自抽回出资；
（四）公司章程规定的其他义务。
第二十五条 公司可以设立股东会。设立股东会的，股东会为公司的权力机构。
公司不设立股东会的，由全体股东共同行使股东会的职权，行使职权的方式由公司章程规定。
企业法人、事业单位法人、社会团体法人以及香港、澳门、台湾地区和外国的投资者单独出资设立公司的，由其出资人行使股东会的职权。
国家单独出资设立的公司，由国家授权投资的部门或者机构代表国家行使股东会的职权。
第二十六条 股东会行使下列职权：
（一）制定和修改公司章程；
（二）选举和罢免董事、监事；
（三）审议批准董事会、监事会的报告；
（四）审议批准公司年度财务预算、决算方案；
（五）审议批准公司的盈余分配或亏损弥补方案；
（六）决定公司增加或减少注册资本；
（七）批准股东出资的转让；
（八）决定公司合并、分立、变更组织形式、解散和清算；
（九）公司章程规定的其他职权。
第二十七条 股东会的首次会议由出资最多的股东召集和主持，通过公司章程、产生公司组织机构以及决定其他重大事项。
第二十八条 股东会对下列事项的决议必须经出资额占公司注册资本三分之二以上的股东同意：
（一）修改公司章程；
（二）增加或者减少注册资本；
（三）公司合并、分立或者变更组织形式；
（四）解散公司。
对前款规定以外的事项，由出资额占公司注册资本二分之一以上的股东同意通过，也可以由公司章程另行规定决议方法。

第二十九条 公司应设立股东会记录簿，记明每次会议时间、地点、参加人、讨论和决议事项等。会议记录由会议主持人和各股东或其代理人签名。会议记录和签名簿的影印件盖公司印章，并由主持人签名，于会后七日内分送各股东。
第三十条 公司可以设立董事会，由三名以上董事组成。公司不设董事会的，应设一至二名执行董事，行使董事会的职权。
第三十一条 董事会行使下列职权：
（一）召集股东会会议；
（二）执行股东会的决议；
（三）审定公司的发展规划、年度经营计划；
（四）拟定公司年度财务预算、决算方案；
（五）拟定公司利润分配或亏损弥补方案；
（六）拟定公司增加或者减少注册资本方案；
（七）拟定公司合并、分立、变更组织形式、解散和清算方案；
（八）决定公司管理机构的设置；
（九）聘任或者解聘公司经理等高级管理人员，决定其报酬和支付方法；
（十）决定对公司经理等高级管理人员的奖励和处分；
（十一）制定公司的规章制度；
（十二）公司章程规定的其他职权。
第三十二条 董事会每半年应至少召开一次会议，可以按公司章程规定定期召开，也可以由三分之一以上董事或者经理的提议随时召开。
董事会由董事长召集和主持。董事长的产生方式及其职权由公司章程规定。
董事会的议事和表决程序由公司章程规定。
第三十三条 公司设董事会的，由董事长为公司的法定代表人。公司设一至二名执行董事的，由公司章程规定其中一名执行董事为公司的法定代表人。董事长、执行董事不出任公司法定代表人时，可以由公司章程规定经理为公司的法定代表人。

第三十四条 公司可以根据公司章程的规定设置经理，负责处理公司的日常经营活动。经理由董事会或者执行董事聘任。经理的职权由公司章程规定，或者由董事会决定。
董事可以受聘兼任公司经理。
第三十五条 有下列情形之一的，不得担任公司董事或者经理：
（一）无民事行为能力或者限制民事行为能力的；
（二）担任因违法被吊销营业执照的企业的法定代表人，自该企业被吊销营业执照之日起未逾三年的；
（三）受破产清算的企业法定代表人和主要责任人员，所在企业受破产清算未逾三年的；
（四）负有重大债务长期未履行偿还义务的；
（五）法律、法规规定的其他情形。
第三十六条 董事、经理应当遵守公司章程，忠实履行职责，维护公司利益。
董事、经理不得成为其他经济组织的无限责任股东。
董事、经理不得损害所任职公司利益，自营或者为他人经营与本公司具有竞争性的业务。
第三十七条 公司可以设监事会或者一至二名监事，对公司的业务和财务进行监督。
监事由股东会从股东、公司职工以及最大债权人、财会专业人员中选任。
公司经理及财务高级管理人员不得兼任监事。
第三十八条 监事会行使下列职权：
（一）列席董事会会议；
（二）审核、查阅公司财务会计报表和其他资料；
（三）检查公司业务和财务状况；
（四）监督董事会和经理的工作；
（五）依公司章程规定提议召开股东临时会；
（六）当董事、经理的行为与公司的利益有冲突时，代表公司与董事、经理交涉，或者对董事、经理提起诉讼；
（七）公司章程规定的其他职权。
第三十九条 监事对损害公司及股东利益的行为未能履行监督职责的，应与行为人负连带责任。

第四章 财务和会计
第四十条 公司应当按照国家有关法律、法规的规定制定财务会计制度。
第四十一条 公司董事会或执行董事应在每一会计年度终了，编制营业报告书、资产负债表、损益表、财务状况变动表、利润分配或亏损弥补方案，送经股东会确认。
第四十二条 公司应当按照国家有关规定，向所在地财税机关和公司登记主管机关报送资产负债表和年度会计报表以及利润分配或亏损弥补方案。
资产负债表和年度会计报表必须经注册会计师验证。
第四十三条 公司分配税后利润时，应当首先弥补亏损，然后提取利润的百分之十作为法定公积金，百分之五作为法定公益金。
公司的税后利润在弥补亏损、提取法定公积金和法定公益金前，不得分配给股东。
第四十四条 法定公积金应当用于下列用途：
（一）弥补亏损；
（二）增加资本；
（三）法律、法规规定的其他用途。
法定公益金应当用于本公司员工的集体福利。

第五章 转让出资和增减注册资本
第四十五条 股东已缴纳的出资可以全部或部分转让。
股东转让出资须经全体股东过半数同意。不同意转让的股东应当购买该转让的出资，如果不购买该转让的出资，视为同意转让。
第四十六条 股东转让出资时，应变更股东名册。受让人的姓名或者名称、住所及受让的出资额未记载于股东名册的，该转让不得对抗公司。
第四十七条 经股东会同意，公司可以增加注册资本。
公司增加注册资本不得公开募股。
第四十八条 公司股东对其他股东转让的出资和公司增加的注册资本，在同等条件下有优先购买权。优先购买的份额可在公司股东之间协商确定或按出资比例分配。
第四十九条 经股东会同意，公司可以减少注册资本。
公司减少注册资本时，应当编制资产负债表及财产目录。
第五十条 公司应自作出减少注册资本决议之日起十日内通知已知的债权人，并于三十日内至少公告三次。债权人自接到通知之日起三十日内，未接到通知书的债权人自公告之日起九十日内，可以提出异议。
第五十一条 对提出异议的债权人，公司应当清偿债务或者提供相应担保，否则不得减少注册资本。
第五十二条 公司股东因公司注册资本的减少而减少出资额时，各股东减少的出资额可协商确定或按照出资比例分配。

公司减少后的注册资本不得低于省人民政府规定的注册资本最低限额。

第六章 合并、分立和变更组织形式
第五十三条 公司采用下列两种形式合并：
（一）一个以上的公司并入另一个公司，并入方解散，接纳方存续；
（二）两个以上的公司合并为一个新公司，原公司解散。
第五十四条 公司采用下列两种形式分立：
（一）公司以其部分资产另设一个公司，原公司存续；
（二）公司全部资产分割新设立两个以上的公司，原公司解散。
第五十五条 公司合并或者分立应当对公司财产进行清理，编制资产负债表及财产目录。资产负债表应经注册会计师验证。
公司合并各方应签订合并协议。公司分立应对公司债务的承担作出决议。
第五十六条 公司作出合并或者分立决议后，应按本条例第五十条规定的程序告知债权人；债权人可按本条例第五十条规定的程序提出异议。
债权人对公司合并或者分立提出异议的，公司应当清偿债务，或者与债权人达成清偿债务的协议，否则公司不得合并或者分立。
第五十七条 债权人对公司合并未提出异议的，原公司债务由合并后存续的公司或新成立公司承担。
债权人对公司分立未提出异议的，原公司债务由分立后的公司按分立决议承担。
第五十八条 公司合并不成的，因筹备合并而产生的债务由筹备合并各方共同承担。
第五十九条 公司可以按照《海南经济特区股份有限公司条例》的有关规定变更为股份有限公司。
第六十条 公司变更为股份有限公司后，其债务由变更后的股份有限公司承担。
第六十一条 公司合并、分立或者变更组织形式，应依法分别办理变更登记、注销登记或者设立登记。

第七章 终止和清算
第六十二条 公司因下列原因之一终止：
（一）公司章程规定的经营期限届满或者公司章程规定的其他终止事由出现；
（二）公司设立的宗旨已经实现或者无法实现；
（三）股东会决议解散；
（四）与其他公司合并或公司新设分立；
（五）依法被宣告破产。
第六十三条 公司因前条第（一）项至第（四）项原因终止的，由股东组成清算组。
清算组在清算期间行使下列职权：
（一）清理公司财产，编制资产负债表、财产目录和债权、债务清单；
（二）处理公司未了结的业务；
（三）收取公司债权；
（四）收取股东已认缴而未缴纳的出资；
（五）清结纳税事宜；
（六）清偿公司债务；
（七）代表公司参加诉讼。
第六十四条 清算组应自成立之日起十日内书面通知已知的债权人，并于三十日内至少公告三次。
债权人应自收到通知之日起三十日内，未收到通知的应自公告之日起九十日内，向清算组申报债权。
债权人申报债权，应说明债权的性质、数额，并提供有关证明材料。清算组应对有财产担保的债权和无财产担保的债权分别登记。
第六十五条 清算组应拟定清算方案。清算方案应当经股东会同意后实施。
第六十六条 清算组成立后，董事会应将公司帐册、债权人名册、债务人名册和股东名册等有关清算资料全部移交清算组。清算组对清算资料有疑问时，有权要求董事会提供说明材料。
第六十七条 清算开始后，公司应当停止与清算无关的活动。
未经清算组同意，任何人不得处分公司财产。
第六十八条 有财产担保的合法债权，应以所担保的财产为限，优先受偿。
第六十九条 公司财产拨付清算费用后，按下列顺序清偿：
（一）付给职工工资和劳动保险费用；
（二）缴纳所欠税款；
（三）偿还公司债务。
公司财产按前款顺序清偿后，剩余部分应当按出资比例或者公司章程规定分配给股东。
违反本条例第六十八条和本条第一款的规定所作的财产分派无效。债权人有权要求清算组追回非法分派的财产，并可以请求赔偿因此遭受的损失。
第七十条 清算组在清理财产和债权、债务过程中，发现公司财产不足清偿债务的，应即停止清算，并向人民法院申请宣告破产。
第七十一条 清算组无法履行职权时，可以申请人民法院组织清算。
清算组不依法履行职权时，债权人可以申请人民法院组织清算。
第七十二条 清算结束，清算组应当制作清算报告和清算期间收支报表及各种财务帐册，并将上述文件报送公司登记主管机关，申请公司注销登记。
第七十三条 公司登记主管机关核准注销登记后，应当公告公司终止。
第七十四条 清算组成员应当依法履行义务。清算组成员因过错造成公司或债权人损失的，应当对公司或者债权人承担连带责任。
第七十五条 公司被依法宣告破产的，依照有关法律、法规进行清算。

第八章 法律责任
第七十六条 公司有下列行为之一的，由公司登记主管机关责令限期改正，并处罚款。
（一）违反本条例规定，公司作为其他经济组织的无限责任股东或者在其他经济组织的投资额超过本公司净资产百分之五十以上的；
（二）违反本条例董事、经理任职条件的规定，选举董事或产生经理的；
（三）公司清算时，不按照本条例规定告知债权人，或者不向公司登记主管机关报送清算报告，或者报送虚假清算报告的；
（四）公司合并、分立、变更组织形式或者减少注册资本不按照本条例的规定告知债权人，抽逃资金、隐匿财产、逃避债务的；
（五）公司清算时，制作虚假的资产负债表、财产目录或者未清偿债务前分配公司财产的。
对公司进行前款处罚时，公司登记主管机关还可根据具体情况，对公司法定代表人和直接责任人员处以罚款。
第七十七条 有下列行为之一的，由公司登记主管机关责令有关责任人限期改正，并处罚款。
（一）违反本条例规定，公司股东、董事、经理进行虚假出资或者擅自抽回出资的；
（二）违反本条例规定，董事、经理以公司财产为本公司股东、董事、监事或者经理的债务提供担保的；
（三）违反本条例规定，董事、经理损害所任职公司利益，自营或者为他人经营与本公司具有竞争性业务的。
第七十八条 公司不按本条例的规定提取或者使用法定公积金、公益金的，由公司登记主管机关责令如数补足或者追回，并可对公司及直接责任人员处以罚款。
第七十九条 公司违反本条例有关登记规定的，按《海南经济特区企业法人登记管理条例》的规定处罚。
第八十条 公司登记主管机关的工作人员违反本条例，徇私舞弊、弄虚作假的，依法追究行政责任；造成损害的，应承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第八十一条 当事人对处罚不服的，可在接到处罚通知之日起十五日内，向作出处罚决定机关的上一级机关申请复议。对复议决定仍不服的，可以在接到复议决定之日起十五日内向人民法院起诉。当事人逾期不起诉又不履行复议决定的，由作出处罚决定的机关或复议机关申请人民法院
强制执行。

第九章 附 则
第八十二条 本条例生效前已设立的公司，应在本条例生效后一年内，依据本条例规定修订章程，向公司登记主管机关办理重新登记。
第八十三条 本条例所称的“以上”、“以下”均包括本数。
第八十四条 省人民政府可以根据本条例制定实施细则。
第八十五条 本条例自1993年11月1日起施行。



1993年9月28日
浙江省宁波市人大常委会


宁波市住宅小区物业管理条例

（1997年11月12日宁波市第十届人民代表大会常务委员会第三十七次会议通过 1998年4月20日浙江省第九届人民代表大会常务委员会第三次会议批准

根据2001年5月29日宁波市第十一届人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过 2001年9月3日浙江省第九届人民代表大会常务委员会第二十八次会议批准的《宁波市人民代表大会常务委员会关于修改〈宁波市住宅小区物业管理条例〉的决定》修正

　2009年6月26日宁波市第十三届人民代表大会常务委员会第十七次会议修订 2009年9月28日浙江省第十一届人民代表大会常务委员会第十三次会议批准）


第一章 总 则


　　第一条 为了规范住宅小区物业管理活动，促进业主自治管理物业，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》等法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。

　　第二条 本条例适用于本市行政区域内的住宅小区物业管理、使用、维护及其监督管理。

　　第三条 市房产行政主管部门（以下称市物业主管部门）负责全市物业管理活动的指导和监督管理工作。

　　县（市）、区房产行政主管部门（以下称辖区物业主管部门）负责本行政区域内物业管理活动的指导和监督管理工作。

　　建设、规划、城管、公安、价格、环保、工商、民政、财政、人防等有关部门应当依照各自职责，协助做好本行政区域内物业管理活动的指导和监督管理工作。

　　第四条 街道办事处（乡镇人民政府）负责协调物业管理与社区建设的关系，指导业主成立业主大会，协助辖区物业主管部门调处业主与物业服务企业的纠纷和对物业管理进行指导、监督。

　　社区居民委员会应当支持和指导业主大会、业主委员会依法履行自治管理职责，配合辖区物业主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）调处业主与物业服务企业的纠纷。

　　业主与物业服务企业在物业管理中发生纠纷的，可以要求辖区物业主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会调处。

　　第五条 县（市）、区人民政府应当加强对本行政区域内物业管理工作的领导，建立由辖区物业主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)及相关部门和单位参加的物业管理联席会议制度，协调解决辖区内物业管理的重大问题，并建立物业管理争议化解和纠纷处理工作机制，为处理物业管理争议和纠纷提供便利。

第二章 业主、业主大会和业主委员会

　　第六条 业主在物业管理活动中，享有法律、法规规定的权利，并应当履行法律、法规规定的义务。

　　第七条 物业管理区域具备法律、法规规定的条件的，街道办事处（乡镇人民政府）应当指导业主成立业主大会筹备组，辖区物业主管部门应当予以协助。

　　第八条 业主大会筹备组应当履行下列工作职责：

　　（一）确定业主身份；

　　（二）拟定业主大会议事规则草案；

　　（三）拟定管理规约草案；

　　（四）拟定业主委员会选举办法草案；

　　（五）组织召开首次业主大会。

　　第九条 首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。建设单位应当在物业交付使用前，依照与物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）协商确定的具体标准，将首次业主大会筹备经费交给街道办事处（乡镇人民政府），由业主大会筹备组使用。

　　筹备经费应当专户储存，专款专用。首次业主大会会议召开后，业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况向全体业主公布，接受全体业主的监督。筹备经费的结余部分应当纳入物业专项维修资金或者根据业主大会的决定使用。

　　第十条 业主大会的召开形式、业主代表的产生、业主大会决定的作出，依照法律、法规的相关规定执行。

　　第十一条 业主委员会由业主大会会议选举产生，是业主大会的执行机构，依法履行法律、法规和业主大会赋予的职责。业主委员会委员应当是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表，能认真履行业主义务，热心社区公益事业，具有较强的公信力和组织协调能力。

　　第十二条 业主委员会委员的人数应当是单数，且不得少于五人。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

　　业主委员会应当在选举产生之日起三十日内向街道办事处（乡镇人民政府）和辖区物业主管部门备案。业主委员会备案的内容发生变更的，应当自变更之日起三十日内办理备案变更手续。

　　辖区物业主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。

　　业主委员会每届任期三至五年，具体任期由业主大会决定。业主委员会委员可以连选连任。

　　第十三条 业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，召开会议时必须有半数以上的委员出席，作出的决定必须经业主委员会全体委员半数以上同意。

　　业主委员会需要讨论、决定的事项应当于会议召开三日前在物业管理区域内公告，听取业主和非业主使用人的建议和意见。

　　业主委员会应当在作出决定后三日内，以书面形式将决定内容在物业管理区域内公告。业主可以要求查阅业主委员会的会议记录，业主委员会应当予以配合。

　　第十四条 业主大会、业主委员会依法作出的决定，对全体业主具有约束力。

　　业主认为业主大会、业主委员会的决定侵害其合法权益的，可以要求辖区物业主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）依法处理，也可以请求人民法院予以撤销。

　　第十五条 业主委员会应当根据业主大会议事规则的要求，组织召开业主大会定期会议。

　　物业管理区域内百分之二十以上的业主提议或者符合业主大会议事规则规定条件的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

　　业主委员会不依照规定组织召开业主大会定期会议或者临时会议的，业主可以请求物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）督促业主委员会限期组织召开业主大会会议。

　　第十六条 业主发现业主委员会委员有下列情形之一的，可以依照法律、法规和业主大会议事规则的规定，提议业主大会定期会议或者临时会议审议决定是否终止其委员职务：

　　（一）不履行业主委员会委员职责和业主义务，不遵守管理规约，情节严重的；

　　（二）收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬的；

　　（三）向物业服务企业销售商品、承揽业务的；

　　（四）牟取可能妨碍公正履行职务的其他利益的；

　　（五）其他侵害业主合法权益的行为。

　　业主大会会议审议决定是否终止业主委员会委员职务时，应当允许该委员提出申辩，并记录归档。

　　第十七条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员职务自行终止：

　　（一）不再是本物业管理区域的业主的；

　　（二）因疾病或者其他原因丧失履行职责能力的；

　　（三）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；

　　（四）被依法追究刑事责任的。

　　第十八条 业主委员会委员职务根据本条例第十六条、第十七条规定终止的，业主大会应当依照其议事规则的规定及时补选缺额。

　　第十九条 业主大会、业主委员会的运作经费在利用物业管理区域内共用部位、共用设施设备的收益中列支，具体额度由业主委员会提出预算，并在业主大会上表决通过后执行。

　　业主委员会应当在每年三月底前公布上一年度业主大会、业主委员会运作经费的使用情况，接受全体业主的监督。

　　第二十条 业主委员会应当在每年三月底前通过公告等形式向全体业主报告上一年度工作情况，并通报辖区物业主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）。业主有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。

第三章 前期物业管理

　　第二十一条 本条例所称的前期物业管理，是指业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之前的物业管理。

　　第二十二条 建设单位应当在取得商品房预售许可证前选聘物业服务企业对物业进行前期管理，并与物业服务企业签订前期物业服务合同。

　　建设单位应当依照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标方式选聘物业服务企业；投标人少于三个或者物业管理区域的建筑面积较小的，经辖区物业主管部门同意，建设单位可以采取协议方式选聘物业服务企业，并向物业管理区域所在地街道办事处（乡镇人民政府）备案。

　　辖区物业主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）应当指导和监督建设单位选聘前期物业服务企业。

　　第二十三条 建设单位应当在销售（预售）物业之前，制定临时管理规约，作为物业买卖合同的附件，并在物业销售（预售）五日前向辖区物业主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）备案。

　　临时管理规约应当对物业共用部位、共用设施设备的使用、维护、管理，物业管理区域环境卫生和秩序的管理，房屋外观的维护，业主的其他义务以及违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定，但不得侵害物业买受人的合法权益。

　　建设单位销售（预售）物业时，应当公布物业管理区域内的物业共用部位、共用设施设备以及其他公共场所、公用设施，并在物业买卖合同中予以明示。

　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。物业买受人认为临时管理规约侵害其合法权益的，可以要求辖区物业主管部门处理。

　　市物业主管部门应当制定临时管理规约示范文本，供建设单位选用。

　　第二十四条 物业交付前，建设单位应当依照前期物业服务合同的约定向物业服务企业支付前期物业服务费，用于物业交付前的物业管理。市人民政府可以根据物业交付前物业管理的实际需要，制定前期物业服务费支付的具体管理办法。

　　物业交付后至前期物业服务合同终止前，业主应当依照前期物业服务合同约定的标准向物业服务企业交纳前期物业综合服务费；依照规定实行政府指导价的，前期物业综合服务费标准应当依照政府指导价的有关规定执行；尚未交付给物业买受人或者尚未出售的物业，其前期物业综合服务费由建设单位承担。

　　第二十五条 前期物业服务合同约定期限尚未届满但业主大会已依照规定选聘物业服务企业的，自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，该前期物业服务合同终止。

　　前期物业服务合同约定期限届满但物业管理区域尚不具备成立业主大会条件的，前期物业服务合同可以自动延续，由前期物业服务企业依照前期物业服务标准、收费标准继续提供物业服务。

　　第二十六条 物业服务企业应当在前期物业管理期间履行以下职责：

　　（一）参与工程的检查，对发现的工程质量问题和其他不利于物业使用和管理的问题，及时向建设单位或者相关专业管理部门提出整改建议，并协助专业管理部门督促落实；

　　（二）就共用设施设备的安装位置、管线走向等事宜向建设单位提出建议，并参与共用设施设备的安装、调试等工作；

　　（三）建立物业共用部位、共用设施设备等工程信息资料和日常管理档案；

　　（四）根据临时管理规约、前期物业服务合同的约定，向业主提供物业服务并引导业主遵守约定，维护物业公共利益和管理秩序；

　　（五）配合街道办事处（乡镇人民政府）、辖区物业主管部门做好业主大会的成立工作。

　　物业服务企业应当在前期物业服务合同约定的期限内派遣专业人员进入施工现场，提供前期物业服务。
　　
　　第二十七条 建设单位应当在办理物业交接手续时，向物业服务企业移交法律、法规规定的有关资料。

　　业主委员会成立后，物业服务企业应当将接受资料的情况告知业主委员会。

　　前期物业服务合同终止时，业主大会选聘新的物业服务企业的，前期物业服务企业应当将资料移交给业主委员会。

　　第二十八条 物业交付前，建设单位应当依照有关规定将验收合格的供水、供电、供气、供热、邮政、通信、有线电视等共用设施设备移交给相关专业单位负责管理。相关专业单位应当及时接收。物业交付时，建设单位应当将有关共用设施设备移交专业单位管理的情况予以公示；有关共用设施设备未移交专业单位管理的，不得将物业交付使用。

　　专业单位接收后，应当及时做好共用设施设备的维修、更新和养护，确保物业管理区域内共用设施设备的安全运转和正常使用。

　　专业单位委托物业服务企业负责共用设施设备的日常维修养护的，应当与物业服务企业签订委托协议，明确维修养护的主要事项以及费用支付的标准和方式，并对其维修养护工作进行监督。

　　相关专业单位接收物业管理区域共用设施设备后所发生的维修、更新、养护等费用，依照有关规定在企业成本中列支。

第四章 物业管理服务

　　第二十九条 业主委员会应当根据法律、法规的规定与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

　　物业服务企业应当依照物业服务合同的约定提供物业服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

　　业主委员会应当及时了解业主对物业管理的意见和建议，并将业主提出的意见和建议及时告知物业服务企业，监督物业服务企业依照物业服务合同的约定履行物业服务职责。

　　第三十条 物业服务收费应当遵循合理、公开、费用与服务水平相适应的原则，由业主委员会根据业主大会的决定与物业服务企业在物业服务合同中约定。

　　第三十一条 物业服务企业应当将物业服务合同中约定的服务事项、服务质量标准、收费标准、收费方式等在物业管理区域内的醒目位置公布，接受业主的监督，并听取业主的意见和建议，及时向业主反馈意见和建议的处理情况。

　　物业服务企业实行物业服务酬金制收费方式的，应当公布物业管理各项资金的收支情况；实行包干制收费方式的，应当公布物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况。物业服务企业应当在每年三月底前在物业管理区域内的醒目位置公布管理区域内上一年度的相关物业经费收取、使用等情况，接受业主的监督。

　　业主对物业服务企业公布的物业经费收支情况有异议的，物业服务企业应当予以答复和说明。业主委员会或者十名以上业主对物业服务企业公布的物业经费收支情况有异议的，物业服务企业应当作书面答复和说明；业主委员会也可以委托审计单位进行审计，费用在利用物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收入中支出。

　　第三十二条 业主应当依照物业服务合同的约定及时足额交纳物业服务费。低收入困难家庭业主依照物业服务合同的约定交纳物业服务费的，可以向当地人民政府申请物业服务费补贴，补贴的具体对象及标准由各县（市）、区人民政府规定。

　　业主未依照物业服务合同约定交纳物业服务费的，物业服务企业有权催交，要求其限期交纳；业主委员会应当协助物业服务企业进行催交。业主逾期不交纳物业服务费的，物业服务企业可以依法向人民法院起诉。

　　业主违反物业服务合同约定，经书面催交，无正当理由逾期不交纳物业服务费的，业主委员会可以采用在本物业管理区域进行公示等方式协助物业服务企业进行催交。

　　业主转让或者出租物业时，应当将管理规约内容、物业服务费标准等事项告知受让人或者承租人。物业产权交易时，买卖双方当事人应当对物业服务费的结算有明确约定；受让人应当在办理产权交易手续后三十日内，将物业产权转移情况、业主姓名、联系方式等告知物业服务企业和业主委员会。

　　第三十三条 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位应当向最终用户收取有关费用。

　　第三十四条 物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会决定续聘或者另行选聘物业服务企业，并书面告知辖区物业主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）和社区居民委员会。

　　物业服务企业应当自物业服务合同终止之日起十日内，向业主委员会办理下列事项，并报辖区物业主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）备案:

　　（一）对预收的物业服务费和其他公共物业经费按实结算，多收的部分应当依照合同的约定予以退回；

　　（二）移交全部物业档案资料和有关的财务帐册；

　　（三）移交物业管理用房、场地和其他财物。

　　物业服务合同提前解除的，依照合同的有关约定办理。

　　第三十五条 辖区物业主管部门应当会同街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会、业主委员会对物业服务企业的工作情况进行监督检查，建立物业服务企业信用档案，并采取适当方式将监督检查结果和信用档案向社会公开。

第五章 物业使用与维护

　　第三十六条 业主、非业主使用人应当遵守法律、法规的规定，依照有利于物业使用安全和公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。

　　业主在使用物业时应当遵守管理规约。

　　管理规约应当对下列事项作出约定：

　　（一）物业共用部位、共用设施设备的使用和维护；

　　（二）物业管理用房的使用和经营；

　　（三）业主合理使用物业专有部分的权利和义务；

　　（四）物业屋面、外墙、门窗的装修和户外设施的安装规范；

　　（五）维护物业管理区域环境卫生和公共秩序的权利和义务；

　　（六）业主分担物业管理区域各类规定费用的方式；

　　（七）违反规约应当承担的责任。

　　第三十七条 物业管理区域禁止下列行为：

　　（一）违法改变物业的使用用途；

　　（二）违法搭建建筑物或者构筑物；

　　（三）擅自占用、损坏物业的共用部位、共用设施设备及附属设施；

　　（四）损坏房屋结构或者从事其他影响物业使用安全的行为；

　　（五）损坏公共绿化、园林设施；

　　（六）任意弃置垃圾；

　　（七）违反规定饲养动物；

　　（八）在物业共用部位、共用设施设备上乱涂写、乱刻画、乱张贴；

　　（九）制造噪声干扰他人正常生活；

　　（十）违反规定停放车辆；

　　（十一）其他违反法律、法规和管理规约的行为。

　　物业服务企业发现物业管理区域内有前款规定的行为的，应当劝阻、制止，要求行为人及时改正；劝阻、制止无效或者行为人拒不改正的，应当及时告知规划、房产、公安、城管、工商、环保等相关行政部门，并提供相关证明材料，配合相关行政部门依法及时予以处理。

　　业主、业主委员会对于本条第一款的行为，有权依照法律、法规和管理规约的规定要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨碍、赔偿损失。

　　第三十八条 业主或者非业主使用人装修房屋，应当将装修项目、装修部位、装修时间等书面告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装修的禁止行为和是否需要报送备案等事项书面告知业主或者非业主使用人。

　　物业服务企业发现在装修过程中有违反有关规定的行为时，应当通知行为人立即停止并改正；行为人拒不停止或者改正的，应当及时报请相关行政部门依法处理。

　　第三十九条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车库、车位应当首先满足业主的停车需要。

　　车库、车位的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。建设单位应当向全体业主公布车库、车位的处分情况，并与业主协商处分空置的车库、车位。为了保证车库、车位的充分利用，业主要求承租空置的车库、车位的，建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。车库、车位出租（停车）收费的标准由价格主管部门会同物业主管部门制定。

　　未首先满足业主停车需要的，建设单位不得将车库、车位出售、赠与、出租给物业管理区域外的单位和个人。

　　第四十条 业主车辆较多的物业管理区域，经业主大会同意占用业主共有的道路或者其他场地设置车位的，业主委员会可以申请公安部门协助划定小区内地面停车位和行车路线，公安部门应当予以配合。

　　物业管理区域内规划用于停放汽车的车库、车位尚未充分利用的，不得占用业主共有的道路或者其他场地设置规划以外的车位。

　　第四十一条 占用业主共有的道路或者其他场地设置的车位停放汽车的，物业服务企业可以根据业主大会的决定或者价格主管部门会同物业主管部门制定的标准收取停车费。

　　物业服务企业应当将停车费单独列帐，独立核算。除维护车辆停放场地及设施有效使用和停车管理的必要开支外，物业服务企业应当根据业主大会的决定，将停车费用于补充物业专项维修资金或者用于物业管理的其他需要。

　　业主委员会应当对停车费的收支情况进行监督，并向业主大会报告。

　　第四十二条 物业管理区域内的地下人民防空工程设施平时用作停车位的，应当向全体业主开放，不得设置专用停车位。建设单位不得将停车位出售或者以专用车位形式出租。

　　地下人民防空工程设施平时用作停车位收取的停车费，应当依照有关规定，用于人民防空工程设施的日常维护管理和停车管理的必要支出。具体收费标准由价格主管部门会同物业、人防主管部门制定。

　　物业服务企业依照有关规定管理地下人民防空工程设施的，应当做好平时的维护管理工作，确保人民防空工程设施处于良好状态。

　　第四十三条 大型车辆和载有危险化学品的车辆不得进入住宅小区。

　　进入住宅小区的车辆应当遵守下列规定：

　　（一）慢速通行，遇到行人和非机动车应当避让；
　
　　（二）禁止鸣号；

　　（三）在依法设置或者划定的车库、车位内按序停放，不得阻碍物业管理区域内的交通道路或者将车辆停放在小区消防通道口，不得损坏绿地或者妨碍其他业主使用物业；

　　（四）停放期间防盗报警器应当使用静音，防止发生噪音。

　　物业服务企业应当加强对进入住宅小区的车辆的管理，发现有违反规定情形的，应当及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告公安等有关部门；公安等有关部门应当依法及时予以处理。

第六章 物业管理用房和物业维修资金

　　第四十四条 建设单位应当依照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积千分之七的比例配置物业管理用房，其中千分之三为物业管理办公用房，千分之四为物业管理经营用房。物业管理用房的面积和具体位置应当在初步设计审查后征求辖区物业主管部门的意见，在规划设计方案中确定，不得任意调整。

　　第四十五条 物业交付前，建设单位应当依照本条例规定的标准将物业管理用房及其产权证明等资料交给辖区物业主管部门。物业管理用房由辖区物业主管部门查收后交给前期物业服务企业使用。业主大会成立后，辖区物业主管部门应当将物业管理用房的产权证明等资料移交业主委员会，业主委员会应当将物业管理用房的位置、面积等在住宅小区内公告。

　　经规划部门批准实行物业分期开发,不能足额提供当期物业管理经营用房的，建设单位应当在物业交付前向辖区物业主管部门缴交同类地段、同等面积的商业用房的市场租金作为经济补偿，并在后期开发中及时补足物业管理经营用房。该经济补偿款应当专户储存，在业主大会成立后与物业管理经营用房一并移交业主委员会，用于补充物业专项维修资金或者依照业主大会的决定用于物业管理的其他需要。

　　第四十六条 物业管理用房的所有权属于物业管理区域内的全体业主，不得分割、转让和抵押,未经业主大会同意，不得擅自改变使用用途。

　　物业管理办公用房主要用于物业服务企业开展物业服务和业主委员会进行日常办公。

　　物业管理经营用房由业主委员会根据业主大会的决定自行出租或者委托物业服务企业出租或者经营，租金或者收益用于补充物业专项维修资金或者依照业主大会的决定用于物业管理的其他需要。物业服务企业受业主委员会委托与承租方签订的租赁合同应当经业主大会或者业主委员会同意。

　　前期物业服务期间依照规定由物业服务企业出租或者经营的物业管理经营用房，其租赁或者经营期限不得超过前期物业服务合同期限，租金或者收益应当专户储存，用于补充物业专项维修资金和物业管理的其他需要。前期物业服务企业与承租方签订的租赁合同应当自签订之日起十五日内报辖区物业主管部门备案。

　　第四十七条 住宅小区应当设立物业专项维修资金，用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。物业专项维修资金收取、使用和管理的具体办法，由市人民政府根据国家和省有关规定于本条例施行之日起一年内另行制定。

　　第四十八条 物业专项维修资金设立前，物业服务企业根据当地价格主管部门会同物业主管部门制定的标准收取的物业日常维修费，应当设立专用帐户，专户储存，专项用于物业共用部位、共用设施设备的日常维修；根据法律、法规的规定或者业主大会的决定应当纳入物业专项维修资金的费用，应当先纳入物业日常维修费的专用帐户，专户储存。物业服务企业应当定期将费用的收取、使用情况向业主委员会报告，业主委员会应当定期将费用的收取、使用情况向全体业主公布。

　　市人民政府关于物业专项维修资金收取、使用和管理的具体办法施行后，已交付使用的住宅小区应当根据该办法的要求及时设立物业专项维修资金，原有的物业日常维修费专用帐户内的本金及利息应当一并纳入物业专项维修资金帐户。
　
　　第四十九条 建设单位应当依照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任，并依法交纳物业保修金。

　　物业保修金由辖区物业主管部门指定的机构负责日常管理。业主大会成立后三十日内，物业保修金管理机构应当将保修金的数额、收支情况等以书面形式告知业主委员会。

第七章 法律责任

　　第五十条 建设单位、物业服务企业、业主以及其他单位和个人违反本条例，国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》以及其他有关法律、法规已有处理规定的，依照其规定处理。

　　第五十一条 违反本条例第三十九条规定，建设单位不公布物业管理区域内规划用于停放汽车的车库、车位的处分情况，由辖区物业主管部门责令改正，给予警告；以只售不租为由拒绝向业主出租车库、车位造成车库、车位空置的，由辖区物业主管部门责令限期改正，给予警告，逾期不改正的，处五万元以上二十万元以下的罚款；未首先满足业主停车需要，将车库、车位出售、赠与、出租给物业管理区域外的单位和个人的，由辖区物业主管部门责令改正，拒不改正的，没收违法所得，并可处五万元以上二十万元以下的罚款。

　　第五十二条 违反本条例第四十二条规定，建设单位不将平时用作停车位的地下人民防空工程设施向全体业主开放，擅自出售或者以专用车位形式出租停车位的，由辖区物业主管部门责令改正；拒不改正的，没收违法所得，并可处五万元以上二十万元以下的罚款。

　　第五十三条 物业服务企业违反本条例，有下列行为之一的，由相关主管部门依照下列规定予以处理：

　　（一）违反本条例第四十一条、第四十八条规定，挪用、侵占停车费、日常维修费等资金的，由辖区物业主管部门追回挪用、侵占的资金，给予警告，有违法所得的，没收违法所得，可以并处挪用、侵占数额二倍以下的罚款；情节严重的，并由市物业主管部门吊销或者建议颁发物业管理资质证书的部门依法吊销其物业管理资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

　　（二）违反本条例第四十六条第三款规定，擅自出租、经营物业管理经营用房的，由辖区物业主管部门责令改正，给予警告，并处一万元以上十万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于补充物业专项维修资金或者依照业主大会的决定用于物业管理的其他需要。

　　（三）违反本条例第四十六条第四款规定，出租或者经营物业管理经营用房的期限超过前期物业服务合同期限的，由辖区物业主管部门责令改正，超过期限所得收益用于补充物业专项维修资金或者依照业主大会的决定用于物业管理的其他需要。

　　第五十四条 物业主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）和其他有关行政部门及其工作人员违反本条例，有下列情形之一的，由有权机关责令改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

　　（一）未依照本条例规定指导业主筹备、组织召开业主大会会议的；

　　（二）对业主和物业服务企业在物业管理活动中的投诉，不及时受理、依法调处的；

　　（三）发现物业管理区域内的违法行为或者接到违法行为报告，不依法及时予以处理的；

　　（四）截留、挪用、侵占物业专项维修资金、物业保修金等资金的；

　　（五）其他玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的行为。

第八章 附 则

　　第五十五条 本条例施行前已经交付使用的住宅小区，业主大会可以根据有关规定作出本物业管理区域内供水、供电、供气、供热、邮政、通信、有线电视等有关共用设施设备移交管理的决定，由业主委员会会同建设单位、物业服务企业将经过相关专业单位共同验收合格的共用设施设备移交给相关专业单位负责管理。相关专业单位应当及时接收。

　　第五十六条 本条例施行前已以专用车位形式出租给业主的地下人民防空工程设施停车位，符合法律规定的人民防空工程平时利用的目的和租赁期限的，其专用车位保留至租赁期满；租赁期满后，应当向全体业主开放。

　　第五十七条 本市行政区域内非住宅小区内的住宅实行物业管理的，参照本条例执行。

　　第五十八条 本条例自2010年1月1日起施行。