湘潭市城市房屋拆迁补偿评估管理办法
湖南省湘潭市人民政府
市人民政府令［2004］3 号
湘潭市城市房屋拆迁补偿评估管理办法
《湘潭市城市房屋拆迁补偿评估管理办法》已经２００３年１２月２９日市人民政府第１９次常务会议通过，现予发布，自２００４年２月１日起施行。
市 长 彭 宪 法
二ＯＯ四年一月二十一日
第一条 为规范城市房屋拆迁补偿评估行为维护房屋拆迁当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《湖南省实施〈城市房屋拆迁管理条例〉办法》的有关规定，制定本办法。
第二条 凡在本市城市规划区范围内国有土地上进行房屋拆迁评估的，适用本办法。
第三条 市、县（市）人民政府房屋拆迁管理部门对本行政区域内的房屋拆迁补偿评估实施监督管理。
第四条 从事房屋拆迁的评估机构须是具备房地产评估资质，并经市房屋拆迁管理部门认定、公布的房地产评估机构。
第五条 房屋拆迁补偿评估包括对被拆迁房屋的分类评估与分户评估。
分类评估是指对同一拆迁范围内的被拆迁房屋，根据区位、用途、建筑结构等因素进行分类，评估出各类房屋的市场平均价格。
分户评估是指根据被拆迁房屋区位、用途、建筑结构，结合该户房屋建筑面积、楼层、朝向、新旧程度等因素，评估出该户房屋的市场价值。
第六条 安置房屋的价格评估，属于集中成片安置的住房，由对被拆迁房屋进行分类评估的机构进行分类评估，不作分户评估。属于非住宅房屋和零星安置的住房，由对被拆迁房屋进行分户评估的机构进行评估；未进行分户评估的，由原进行分类评估的机构评估。
第七条 因特殊原因确需实行过渡安置的，应当征得房屋拆迁管理部门书面同意。安置房屋价格可在房屋竣工验收合格后评估确定，但被拆迁人应当按照拆迁协议按期搬迁。
第八条 估价机构接受房屋拆迁评估委托，应当核验拆迁人的房屋拆迁许可证，确认拆迁评估范围、估价时点，并与委托人订立书面委托评估合同。
第九条 委托人应当按照城市房屋拆迁管理的有关规定委托评估，向估价机构提供被拆迁房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》等有关资料，协助估价机构开展现场查勘等工作。
委托人未如实提供有关资料，未履行委托合同约定的义务，造成评估失实或其他后果的，由委托人承担相应的责任。
第十条 估价机构应当指定３名以上估价人员按照《房地产估价规范》和拆迁法规的有关规定，独立、客观、公正地进行被拆迁房屋的价格评估。
拆迁房屋估价时点以房屋拆迁许可证颁发的日期为准。
第十一条 被拆迁房屋的权属、面积、结构、用途等以《房屋所有权证》的记载为准。权属证书未注明的，以产权档案记录或者其他有效文件为准，已改变用途或进行改、扩建的以规划行政主管部门和其他有关部门的批准文件为准。
被拆迁房屋占用范围内国有土地使用权取得方式、占地面积以《国有土地使用证》的记载为准。
第十二条 以出让方式取得国有土地使用权的其房屋拆迁补偿评估按土地出让年限扣除土地实际使用年限进行评估。
以划拨方式取得国有土地使用权的其房屋拆迁补偿评估按土地评估价格的４０％扣减土地使用权出让金进行评估。
第十三条 评估机构应当向委托人出具估价报告书。估价报告书应在拆迁范围内公布，并报房屋拆迁管理部门备案。拆迁人和被拆迁人有权要求评估机构就评估报告书作出解释和说明。
第十四条 拆迁人应参照分类评估价格，结合被拆迁房屋的具体情况，与被拆迁人协商确定补偿金额。
第十五条 拆迁当事人参照被拆迁房屋的分类评估价格，就补偿金额达不成协议的，由双方共同委托估价机构进行分户评估。双方不能就估价机构的选择达成一致意见，或者一方拒绝选择估价机构的，任何一方可以申请市房屋拆迁管理部门以公开抽签方式确定估价机构。
估价机构不得接受拆迁当事人单方委托对被拆迁房屋进行分户评估。
第十六条 在同一拆迁范围内，需要以抽签方式选择评估机构进行分户评估的，房屋拆迁管理部门应组织拆迁双方当事人（或代表人）在公证机关的监督下，从准入的房地产评估机构中确定一家承担该地段的房屋拆迁分户评估。
较大规模拆迁项目需要两家或两家以上评估机构进行分户评估的，经拆迁管理部门核准可以将拆迁范围划定为若干地段按上述程序选定评估机构承担分户评估。
第十七条 被拆迁房屋的装饰、装修补偿金额，由拆迁人与被拆迁人按有关文件规定标准协商确定。需要委托评估的，由估价机构按估价时点的实际造价，扣除折旧后确定，并在分户评估报告中单独反映。
第十八条 拆迁人与被拆迁人共同选择估价机构的，由拆迁人与被拆迁人共同与估价机构订立委托评估合同；拆迁人选择估价机构的或申请房屋拆迁管理部门以公开抽签方式确定估价机构的，由拆迁人与估价机构订立委托评估合同。
第十九条 当事人对评估结果有异议的，应当在收到评估报告结果５日内向原评估机构书面申请复评。原评估机构应当在收到书面申请３日内出具复评报告。
第二十条 拆迁当事人就拆迁补偿安置达不成协议申请裁决的，拆迁当事人没在第十九条规定的时间内申请复评的，以原分户评估结果作为裁决的依据；原评估机构按程序对被拆除房屋已复评的，以复评结果作为裁决依据。因被拆迁人原因无法进行分户评估的，由房屋拆迁管理部门参照同类房屋的补偿金额裁决。
第二十一条 从事房屋拆迁补偿评估的估价机构及其估价人员应严格遵守本办法，禁止下列行为：
１、转让拆迁评估业务和允许他人借用自己的名义开展拆迁评估业务。
２、索取、收受委托合同以外的酬金、财物，牟取不正当利益。
３、违反《房地产估价规范》及本办法出具虚假评估报告，评估结果严重失真，或者恶意串通损害当事人合法利益。
４、不回避与本人或者亲属有利害关系的拆迁评估业务。
第二十二条 房屋拆迁管理部门应当加强对房屋拆迁补偿评估活动的监督。估价机构及其估价人员违反本办法第二十一条规定的，评估结果无效，两年内不得从事房屋拆迁评估。给拆迁当事人造成损失的，依法承担赔偿责任，构成犯罪的依法追究刑事责任。
第二十三条 本办法自２００４年２月１日起实行。
2013年1月1日施行的《中华人民共和国刑事诉讼法》和《人民检察院刑事诉讼规则》(以下简称规则)对讯问犯罪嫌疑人的规定进行了修改完善，笔者就其在修改后与检察机关办案过程中应当注意的问题做以下梳理。
厘清讯问、传唤和拘传的关系
讯问，是侦查人员为了核查犯罪事实和收集证据，发现新的犯罪线索，查明案件全部事实真相，依照法定程序对犯罪嫌疑人进行讯问的一种侦查行为，而非强制措施。
传唤和拘传是讯问的前提，讯问是传唤和拘传的结果，传唤是被传唤人在自愿配合下进行，非强制措施，被传唤人包括犯罪嫌疑人、证人以及被害人。拘传是强制措施，针对犯罪嫌疑人，对抗拒拘传的，可以使用械具，强制到案。
讯问笔录制作要规范
讯问笔录的抬头应当以省级检察机关为名，以体现其严肃性。如:抬头应写明重庆市某某区人民检察院，而非某某区人民检察院。
此外，还应做到名称规范，冠名为“讯问笔录”，而不需要写明“讯问犯罪嫌疑人笔录”，因为讯问笔录专指讯问犯罪嫌疑人，只有询问笔录不仅指询问证人，也包括询问被害人。
在讯问笔录首部中，应当增加录制人一栏。高检院规定讯问犯罪嫌疑人实行全程同步录音录像，因此，讯问人员与录制人员要分离。
询问证人需要录音录像的，应当事先征得证人同意;在被讯问人年龄一栏，最好以出生年月代替，身份证号码也应该在此写明，以便核实其基本身份和家庭成员信息;如果是现场发现的犯罪嫌疑人，经出示工作证件，口头传唤的，提行首先写明到案经过;传唤犯罪嫌疑人时，其家属在场的，应当当场将传唤的原因和处所口头告知其家属，并在讯问笔录中再提行注明。其家属不在场的，侦查人员应当及时将传唤的原因和处所通知被传唤人家属。无法通知的，也应当注明。
办案中，侦查人员应根据法律规定，并结合办案的实际需要，以12小时内通知家属比较符合情理，12小时以后还需讯问或者采取强制措施的，应当立即通知其家属。
讯问笔录应包括四项内容
(一)告知法律规定的程序内容。如:“我们是某某人民检察院的检察官，我的名字叫某某，他的名字叫某某(出示工作证件)，录制人的名字叫某某，因你涉嫌某某罪，依法对你进行讯问并全程同步录音录像，如实供述自己罪行可以依法从宽处理，请你如实回答我们的提问，不得隐瞒或故意捏造事实，否则要承担相应的法律责任，与本案无关的问题你有权拒绝回答。”以上为法律明文规定的告知内容。值得注意的是，讯问犯罪嫌疑人只能是检察人员，即检察长、副检察长、检察委员会委员、检察员和助理检察员，书记员或临聘人员不在此列，且不得少于二人。
(二)告知回避权内容。依照修改后刑诉法第28条、第29条规定，检察人员有下列情形之一的应当回避:1.是本案的当事人或者是当事人的近亲属的;2.本人或者他的近亲属和本案有利害关系的;3.担任过本案的证人、鉴定人、辩护人、诉讼代理人的;4.与本案当事人有其他关系，可能影响公正处理案件的;5.接受过当事人及其委托的人请客送礼的。被讯问人及其辩护人有权要求检察人员回避。回避权告知后，应当问清楚被讯问人是否申请回避，并说明理由。
(三)告知辩护权内容。如:“你有权自行辩护或委托律师辩护，如果因经济困难或者其他原因没有委托辩护人的，可以申请法律援助。”并问清是否委托律师为其辩护，如果符合法律援助条件，检察人员应当告知其要求并及时转达给律师协会或法律援助中心。
(四)要查明的其他内容。被讯问人的身份情况、家庭情况、工作简历以及是否属于人大代表或政协委员，是否受过刑事处罚、行政处罚、纪律处分等。以上告知程序履行完毕后，向其提问时，应当首先讯问是否有犯罪行为，让其陈述有罪的情节或者无罪的辩解，然后再继续提问。
在办案过程中，有部分检察机关未告知回避权和辩护权内容，或者讯问完后告知，这种行为属于程序违法，证据可能被排除。
讯问笔录尾部应当有各方签名
在讯问笔录的尾部，依照规则第199条的规定，由犯罪嫌疑人在笔录上逐页签名、盖章或者捺指印，并在末页写明“以上笔录我看过(向我宣读过)，和我说的相符”，同时签名、盖章、捺指印并注明日期。如拒签，应注明理由。最后由检察人员和录制人在笔录上签名。
(作者单位:重庆市大足区人民检察院)