关于印发《中央国家机关公有住宅出租管理暂行办法》的通知
国务院机关事务管理局
关于印发《中央国家机关公有住宅出租管理暂行办法》的通知
[97]国管房地字第261号
国务院各部委、各直属机构：
现将《中央国家机关公有住宅出租管理暂行办法》印发给你们，请遵照执行。
一九九七年十二月二十九日
附件：中央国家机关公有住宅出租管理暂行办法
中央国家机关公有住宅出租管理暂行办法
第一条 为加强中央国家机关公有住宅出租管理，根据《城市房屋租赁管理办法》（1995年5月28日建设部第42号令），结合中央国家机关实际情况，制定本办法。
第二条 本办法所称公有住宅出租，系指中央国家机关各部门对享有所有权和国家授权管理的住宅，分配给本单位职工或其他人员居住使用，并收取房屋租金的行为。
第三条 中央国家机关公有住宅出租人和承租人，均需遵守本办法。中央国家机关各部门授权物业管理企业或房管企业管理本单位公有住宅出租的，被授权人应遵守本办法。
第四条 国务院机关事务管理局主管中央国家机关公有住宅出租管理工作。中央国家机关各部门的房地产管理机关主管本单位公有住宅出租管理工作。
第五条 出租公有住宅，当事人须签订书面租赁合同，明确双方的权利与义务。中央国家机关公有住宅的租赁合同，统一使用国务院机关事务管理局制订的《中央国家机关公有住宅租赁合同》。
第六条 交换公有住宅使用权，须经出租人同意并由交换双方签订书面合同。
第七条 承租人必须按期缴纳租金。违约者，应当按合同规定支付0.5％的滞纳金。
第八条 承租人应当爱护并合理使用所承租的住宅及附属设施，不得擅自拆改、扩建或增添。确需变动的，必须征得出租人的同意，并签订书面合同。因承租人过错造成住宅损坏的，由承租人负责修复或赔偿。
第九条 住宅需要装修装饰的，承租人必须向出租人提出书面申请，提供装修装饰设计方案，经出租人同意批准后方可施工。装修装饰施工时，不得影响邻里的正常生活，施工噪音不得超过国家标准。施工渣土、杂物应自行及时清运。
第十条 承租人不得将承租的住宅擅自转租、转让转借、私自交换使用、出卖或变相出卖使用权；不得利用承租住宅进行违法活动。发生上述行为，出租人有权终止合同，收回住宅，索赔损失；并视情节轻重，由承租人所在单位对其作出相应处理。由有关部门没收非法所得。
第十一条 承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回住宅，因此而造成损失的，由承租人赔偿：
（一）擅自将承租的住宅拆改结构或改变用途的；
（二）拖欠房租三个月的，拖欠供暖费三年的；
（三）公有住宅无正当理由闲置六个月以上的；
（四）故意损坏承租住宅的；
（五）法律、法规规定其他可以收回的。
第十二条 出租人、受权管理单位要按照签订的公有住宅租赁合同，对合同履行情况定期进行检查。
出租人或受权管理单位管理不善造成严重后果的，发现承租人擅自转租公有住宅、利用公有住宅进行违法活动而未及时处理的，由本部门或上级纪检监察部门追究其单位领导和直接责任人的责任，上级房管机关有权视情节轻重对有关房产予以处理。
第十三条 违反本办法第十条、第十一条、第十二条，情节严重，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第十四条 住宅租赁管理工作人员询私舞弊、贪污受贿或私自出租公有住宅的，由所在单位进行处理，情节严重，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第十五条 中央国家机关各部门可参照本办法制定下属企事业单位公有住宅出租管理的实施细则。
第十六条 本办法由国务院机关事务管理局负责解释。
第十七条 本办法自印发之日起施行。
深圳市建设局关于印发《深圳市建设工程重大安全生产事故及安全隐患约谈办法》的通知
广东省深圳市建设局
深圳市建设局关于印发《深圳市建设工程重大安全生产事故及安全隐患约谈办法》的通知
（2006年12月20日）
深建字〔2006〕213号
为了督促工程建设各方主体履行安全生产职责，做好安全生产工作，督促下级建设行政主管部门履行安全生产监管职责，落实层级监督，根据《建设工程安全生产管理条例》和《建筑工程安全生产监督管理工作导则》的有关规定，我局组织制定了《深圳市建设工程重大安全生产事故及安全隐患约谈办法》。现予以印发，请遵照执行。
深圳市建设工程重大安全生产事故及安全隐患约谈办法
第一条 为了督促工程建设各方主体履行安全生产职责，做好安全生产工作，督促下级建设行政主管部门履行安全生产监管职责，落实层级监督，根据《建设工程安全生产管理条例》和《建筑工程安全生产监督管理工作导则》的有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 各区建设局在所管辖区域内有下列情形之一的，市建设局的局领导应当约谈其主要负责人：
（一）发生一次三级及以上工程建设重大安全事故的；
（二）超过市建设局下达的安全事故控制指标的；
（三）安全管理失控造成恶劣社会影响的。
第三条 有下列情形之一的，应当对工程建设项目的建设单位、施工单位和监理单位负责人及项目经理、总监理工程师进行约谈：
（一）发生三级及以上安全事故的，由市建设局局领导主持约谈；
（二）发生四级安全事故、一次死亡2人的，由市建设局负责安全生产监管部门领导主持约谈；
（三）发生四级安全事故、一次死亡1人的，属于市管工程项目的，由市施工安全监督站的站领导主持约谈；属于区管工程项目的，由区建设局的局领导主持约谈；
（四）发生重伤事故，未及时妥善处理，造成严重社会影响，或存在重大安全隐患，被市或区安监站下达责令停工整改通知书，施工单位拒不整改或未按期整改的，属于市管工程项目，由市施工安全监督站站领导主持约谈；属于区管工程项目，由区建设局的局领导主持约谈。
第四条 约谈前，约谈人应当书面通知约谈对象，告知约谈时间、地点及约谈内容。约谈对象应当按时参加约谈。
第五条 对区建设局约谈，主要听取区建设局有关事故原因或安全生产形势分析、安全责任分解落实与安全监管措施汇报，指出安全监管中存在的问题，研究落实加强安全管理工作措施，提出整改要求。
第六条 对企业相关人员的约谈，主要听取约谈对象安全生产履责情况汇报、剖析安全事故（或重大安全隐患）原因、制定整改方案及整改完成时间，帮助责任单位负责人提高安全认识，指出安全工作中存在的问题，就加强安全生产管理提出具体要求。
第七条 约谈人应当制作约谈笔录并送达约谈对象。
第八条 约谈对象应当根据约谈笔录和约谈人提出的要求，在规定时间内落实整改措施，在约谈后5个工作日内以书面形式向约谈人提交整改报告。
第九条 在约谈整改期间，未及时消除安全隐患而发生安全事故的，对有关责任单位和责任人依法处罚。
第十条 无故不参加约谈或约谈后不按期落实整改措施的，对区建设局及相关负责人，可给予通报批评、取消评优或评先资格；对有关建设单位、施工单位和监理单位负责人及项目经理、总监理工程师，可通报批评、作不良行为记录，情节严重的，依法处罚，并提请清出预选承包商名录。
第十一条 本办法由市建设局负责解释。
第十二条 本办法自2007年1月1日起施行。
[案情]
1991年6月21日，原告罗女士及丈夫黄某与原某村农民王某签订了房屋买卖契约。王某由于农转非欲出售其房屋，所在村社无人购买，通过村社两级干部执笔，王某自愿将其位于该村的砖瓦房4间出售给拥有城镇户口的罗女士夫妻。黄某交付了3300元购房款，王某也将乡村房屋所有权证和土地使用权证交给了罗女士夫妻。双方签订的购房协议加盖了村公所、乡人民政府的公章，而且罗女士向县政府缴纳了契税198元，契税凭证上现业主的姓名已经变更为罗女士丈夫的名字，但未到相关部门履行过户手续。此后，罗女士一家人一直居住在该屋。2008年6月5日，该房屋所在的土地被政府征收，罗女士一家的宅基地面临拆迁，巨大的利益导致王某的家人与罗女士发生了矛盾，罗女士无法获得拆迁补偿款。2011年6月，罗女士起诉要求确认合同有效。
原告罗女士认为，1991年6月21日签订的购房协议是双方真实意思的表示，并经过了当时村公所及乡人民政府的同意，并向县人民政府交纳了契税，且原告已在该房居住近20余年。现因该房屋涉及拆迁补偿，被告得知后，无理要求对该房屋主张补偿利益，被告的行为违反了诚实信用原则，损害了社会公序良俗，请求依法确认房屋买卖合同有效。
被告王某认为，根据法律规定，农村房屋不能向城镇居民出售，当时将房屋卖给原告，仅是对房屋的处分，并没有涉及房屋所及的宅基地使用权，本案的买卖合同因违反法律应为无效。
[评析]
1.本案合同效力的分析
民法通则第五十五条规定，民事法律行为应当具备以下条件：行为人具有相应的民事行为能力，意思表示真实，不违反法律或社会公共利益。本案中，签订合同的双方当事人均具有民事行为能力，主体适格。1991年王某出售房屋时，所在村社无人购买，在征得村社干部同意且由村社干部执笔书写买卖合同后，才卖给城镇居民罗女士，买卖协议上加盖村公所及乡人民政府的公章，就表明所在村社对罗女士取得该宅基地的使用权没有异议，出卖行为是王某的真实意思。事后，罗女士也按照规定向县政府缴纳了契税，并实际支付购房款，被告王某收取购房款后交出了房屋及权属证书，原告罗女士在该房屋居住20年，合同早已实际履行。
1992年最高人民法院《关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函》规定：“房屋买卖系要式法律行为。农村的房屋买卖也应具备双方订有书面契约、中人证明、按约定交付房款以及管理房屋的要件，要求办理契税或过户手续的地方，还应依办理该项手续后，方能认定买卖有效。”该复函并未禁止城镇居民购买农村房屋。本案中，罗女士也确实缴纳了契税，且契税票据上已将现户主的名字变更，可以理解为双方买卖行为经过了相关部门的同意。因此，本案符合最高人民法院的复函精神。
本案应当适用双方签订合同时的法律或政策。在1999年5月之前，我国法律没有明确规定城市居民不得购买农村房屋，根据法无禁止皆自由的原则，应当认定本案当事人的行为没有违反法律的禁止性规定，双方签订的买卖合同有效。
2.认定有效的社会效果利大于弊
首先，要坚持尊重历史、照顾现实原则。由于农村私有房屋买卖纠纷主要发生在村民和城镇居民之间，这类房屋买卖行为多发生在上世纪90年代，至今时隔10年以上，大多买卖行为依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人入住并给付了房款且入住多年，甚至房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。本案中，房屋买卖发生在20年前，经过多年的经营，房屋买受人对涉案房屋已具有了强烈的认同感，建立了较为稳定的社会关系。如果认定本案无效，就会造成房屋出卖方在违规出卖房屋获得利益后又因房屋增值、拆迁补偿等原因主张合同无效，无疑是违反了诚实信用原则，其直接后果是违反诚实信用卖房者获益，而恪守诚实信用买房者却蒙受损失。买房者最后虽获得了一定的赔偿却要面临腾房搬迁，在其居无住所的情况下，不利于社会的稳定，甚至遭遇执行难题，如此判决的结果是损害社会的公序良俗和诚实信用的社会根源。
其次，注重实现裁判的法律效果和社会效果的有机统一。判决要以“有利于妥善解决现有纠纷、有利于规范当事人交易行为”为指导，起到制约农民审慎处分自己房屋的积极效果。对城镇居民在购买农村房屋后进行了依法登记或履行了契税手续的；对出卖方已经转为城镇居民的；对那些买卖行为发生的时间较长，购买方已经在农村长时间居住，且房屋已经翻盖或者重建的，从保障当事人居住权和稳定社会关系的角度认定合同有效，这样更能为社会大众从情感上所接受，充满人文关怀的裁判也更能为社会所认可。
（作者单位：重庆市荣昌县人民法院）