垦利法院：管理“四化”促发展

胡军辉


近年来，垦利法院以先进的司法理念为先导，紧紧围绕现代化法院创建工作，全面加强了司法管理和改革力度，将现代司法理念渗透和落实到人事管理、行政管理、审判管理和制度管理、物质装备建设等诸多方面,全力探索和实践符合现代化法院要求的管理模式和管理机制，通过实现管理“四化”，促进了各项工作的全面发展。最近三年来，垦利县法院连续三年在全市基层法院综合考核中取得第一名，先后被省高院授予“先进集体”、“集体二等功”等荣誉称号，民二庭被授予全省法院系统唯一的国家级“青年文明号”，刑庭、民一庭被省高院、省综治办、省妇联、团省委等单位授予“优秀妇女维权岗”、“优秀青少年维权岗”。2004年上半年，垦利县法院被市委授予“先进基层党组织”，被市委、市政府联合授予市级“文明单位”，院长裴秀峰也被省高院荣记“个人一等功”。东营市中级人民法院向省高院为垦利县法院申报“集体一等功”。
（一）物质装备科技化，是推动现代化法院建设的前提
物质装备科技化是更好地开展审判工作的前提，也是建设现代化法院的必然要求。从2001年以来，我院针对办公设施严重落后的现状，将建设科技化的现代化审判机关纳入法院的发展蓝图。经过全院干警的集体努力，物质装备建设得到了全面发展。一是2002年我院审判综合大楼全面建成并投入使用，大楼建筑面积7000平方米，分办公区和审判区两部分，并设有专门的法官通道，真正实现了“三区分开”，符合了现代化审判工作的需要。二是广泛应用计算机网络技术等现代科技手段。加强了机关内部安全保卫，楼道、审判法庭和重点部位内安装监控录像系统，实现计算机联网监控。安装了法院综合信息管理、电子公文传输、法院交费、SYBASE数据库等系统，下发文件和通知、案件传输、流程管理、司法统计全部在网上进行，实现了无纸化办公。传真机、复印机、录像机、程控交换机、安检门、考勤机等配套设施齐全。配置了主干线路为1000兆的计算机服务器，引进专门的计算机专业人才组建网络管理中心，建立了本院网页，构筑了自己的内部局域网，开通了全省法院系统局域网、国际互联网，并在微机上安装了具有现代尖端技术的隔离卡，提高了防入侵能力，加强了保密能力，实现了同台微机的内外网转换，基本实现了办公设施科技化、信?
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（二）队伍素质知识化，是推动现代化法院建设的基础
现代化法院的另一标志是队伍素质的知识化。近年来，我院坚持“以人为本，创建一流法官队伍”为目标，多措并举，努力加快队伍素质知识化进程，取得了显著成效。首先在狠抓基础教育的同时，鼓励和支持干警加强自身学历教育，积极为他们创造条件。从2001年以来，先后有21人参加了北京大学研究生课程班的学习，8人参加北京大学和山东大学“专升本”远程教育学习。目前全院39名审判一线法官全部达到了本科以上学历。其次，积极拓宽学习渠道，开展了形式多样的业务培训、听专家讲课、以考促学等活动，充实了图书资料，成立了学习室，并通过内部网络论坛，对审判实践中的热点问题、法学前沿问题展开深入讨论，互通观点、交流思想。通过上述措施的实施，我院法官队伍知识结构有了很大提高，具有本科文凭的达45人，本科以上学历的占88%。在2004年的国家统一司法考试中，16人参加考试，8人通过，通过率达50%，高于全国39个百分点，并且一名同志还以423分的好成绩，摘得了全市及全省法院系统“司考状元”的桂冠。一支符合现代审判工作需要的高层次法官队伍正在逐步形成。
（三）审判管理信息化，是推动现代化法院建设的动力
增加审判管理工作的信息化含量，是推进审判改革，促进审判管理的重要手段。近年来，我院通过加强审判管理信息化提高了工作效率和管理水平。一是在立案工作方面，根据建立“大立案、大执行、精审判”运作机制的新思路，从有利于开展审判工作出发，扩大立案庭职能，在立案庭内部成立立案组和调解组，实施了立案、送达、财产保全“一条龙”的运作新机制。二是以现有的信息网络为依托，充分运用现代科技手段，加强审判信息化管理力度，全面推行立案、审判、审监和执行工作流程管理，使案件从立案开始到审理、宣判、执行等各个环节的情况都按设定的程序要求输入电脑，实现了立审分离、审执分离、审监分离以及流程控制权与审判权的分离，有效的对案件的审限、卷宗材料的归档等问题实现了全程监督。三是借助计算机速录等科技手段，实现办案手段的科技化，规范了庭审程序，提高了庭审记录速度，庭审记录实现了“无笔化”，提高了工作效率。四是拓宽计算机使用范围，提升法院管理工作水平。通过法院内部局域网实现了两级法院的计算机联网，实现了信息传输的数字化，实现了网上通邮，图文传输便捷快速，节省了人力物力。五是利用内部局域网和法院信息管理系统软件实现了案件审理信息的动态管理，对审判、执?
泄ぷ鞯纳笙藓蜕笈??腥?碳喽剑?笈泄芾碜呱峡萍蓟?⑿畔⒒?斓馈Ｍ?保??诓烤钟蛲?桶讣?畔⒐芾碛胨痉ㄍ臣?YBASE系统有机结合起来，实现了案件结案与微机报结同步进行和司法文书的电子归档，杜绝了超审限案件的发生。六是加大技术防范力度，利用审判区安装的微机监控系统、安检门等设施，实现了重点部位、审判过程的科技化监控，确保了法院审判工作的正常进行。
（四）管理制度规范化，是推动现代化法院建设的保障
“无规矩不成方圆”，管理制度规范化是人民法院实现公正与高效的重要保障，是建设高素质法官队伍与建立良好工作秩序的基础。近年来，我院本着“以制建院”的整体思路，狠抓管理制度建设，通过建立“六项机制”，构筑起了队伍管理、审判管理、行政管理“三条线”同时展开，全方位进行的动态科学管理模式，确保了各项工作规范有序。
首先，在规章制度建设方面，针对过去制度不健全，出现问题无章可循，处理问题长短不齐的现象，我院加大了规章制度的建立和完善工作，努力做到事事有章可循，做事有章可依，规章制度覆盖面达到了“无缝隙”的良好状态，使全院的各项工作，在规章制度的约束下，实现了平稳、高效的运转。
其次，在规范化管理方面，我院以规章制度为依托，以信息化建设为平台，建立起了全方位目标管理考核奖惩新机制，把庭室考核与个人考核相结合，将全院的各项任务细化、量化，科学的分解目标责任，达到人人任务明确，个个责任具体，形成了上下协作，环环相扣，层次清晰，系统性强的全方位目标管理网络，真正实现了从“人管人”的旧管理模式到以“制度管人”的新管理模式的转变。使每个干警时刻用既定的任务指标来约束、提醒、激励自己，创造一个人人勤职，各尽其力，团结奋斗的新格局。为下一步建设现代化法院提供了制度保障。
第三，在改革用人机制方面，以提拔、晋升、评优、评先全部与工作业绩挂钩为目标，彻底打破“铁交椅”，依托全方位目标管理考核奖惩机制，大胆改革创新，积极探索用人机制方面的新思路、新方法，并将优秀的系统管理理论运用到法院管理中来，凭借强大的信息化建设基础，将全院干警的个人信息资料，包括个人基础信息、表彰奖励信息、案件质量信息、调研文章发表信息等全部录入微机，实现了人员管理的信息化、公开化。对考核不合格的，实行中层干部“诫免”制，一般干警待岗学习制，聘用人员辞退制。对空缺岗位，按照“公开、平等、竞争，择优”原则，实行凡缺必考、公开选拔、竞争上岗，使一部分德才兼备的年轻干警脱颖而出，走上了领导岗位。良好的用人机制，有效推动了各项工作的顺利开展，初步实现了人事管理定性与定量的结合，为下一步深化法院改革，进行法官员额和分类管理奠定了基础。


（作者单位：山东省东营市垦利县人民法院）
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上海市房地产交易中心


上海市外销商品房预租试行办法
上海市房地产交易中心



为了活跃和规范房屋租赁市场，促进商品房的流通，现就外销商品房预租管理提出以下试行办法：
一、商品房预租是指房地产开发经营企业在新建商品房未办理房地产权属初始登记、取得房地产权证前，与承租预约人签订商品房租赁预约协议，并向承租预约人收取一定数额的预收款的行为。
二、房地产开发经营企业投资建造的外销商品房，在办理初始登记，取得房地产权证之前，需要预租的，都应当事先由房地产开发经营企业向上海市房屋土地管理局（以下简称市房地局）提出预租申请，取得同意预租的批准文件。未经批准，房地产开发经营企业投资建造的外销商品房
一律不得开展预租。
三、凡房地产开发经营企业取得了预租批准后，该外销商品房中已预售，且预售合同已经登记备案的外销商品房的买受人也可将其购买的外销商品房预租。
四、房地产开发经营企业申请外销商品房预租，应当具备以下条件：
（一）已经支付全部的土地使用权出让金，土地使用权已经依法登记并取得房地产权证书；
（二）取得外销商品房的建设工程规划许可证；
（三）预租的外销商品房主体结构完工，已经市或区、县的质量监督部门验收合格；
（四）已经确定外销商品房的竣工交付日期，并落实了市政、公用和公共建筑设施的配套建设计划或意见；
（五）已经制定房屋使用公约，并与物业管理企业订立了物业管理服务合同。
五、房地产开发经营企业申请外销商品房预租，除应向市房地局提交书面的申请报告外，还应当附交下列证件（复印件）及资料：
（一）房地产开发经营企业资质证书；
（二）土地使用权出让合同或转让合同；
（三）房地产权证（或土地使用权证）；
（四）建设工程规划许可证；
（五）市、区、县的质量监督部门出具的主体结构工程验收合格证；
（六）与建筑工程承包公司或施工单位签订的总承包合同或施工合同及工程进度计划；
（七）市政、公用和公共建筑设施的配套建设计划或意见；
（八）房屋使用公约，与物业管理企业订立的物业管理服务合同；
（九）外销商品房的建筑面积和土地分摊面积明细表；
（十）经市房地局委托上海市公证处审定的预租协议文本。其中，已批准预售的外销商品房申请预租，则只需附交上述（五）、（十）及外销商品房预售许可证。
六、房地产开发经营企业外销商品房预租申请，市房地局自受理申请之日起十五日内完成审核，凡符合预租条件的，发给准予预租的批文并抄告市房地产交易中心；凡不符合预租条件的，则在十五日内通知申请人。
七、房地产开发经营企业取得外销商品房预租批准后，方可进行外销商品房的预租广告宣传和预租。
预租外销商品房的广告必须载明外销商品房的预租批准文号。
八、房地产开发经营企业或买受人预租外销商品房的，应当与承租人签订《预租协议》。
预租协议应当载明下列主要内容：
（一）预租双方当事人的姓名或者名称、住所；
（二）房地产的座落地点、面积、四至范围；
（三）房地产的规划使用性质；
（四）土地使用权获得方式和使用期限；
（五）房屋的平面布局、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施、配套设施等状况；
（六）房屋的租赁期限、租金、支付方式；
（七）预租房屋的交付使用日期；
（八）预付款金额及支付期限及其使用；
（九）违约责任；
（十）争议的解决方式；
（十一）预租双方当事人约定的其它事项。
房地产开发经营企业拟订的预租协议在使用前应送交由市房地局委托的上海市公证处审定。
九、《预租协议》签订后的十五日内，房地产开发经营企业或买受人应向市房地产交易中心办理《预租协议》登记。市房地产交易中心应当自受理登记之日起的五日内，办妥登记手续并书面通知该预租房屋所在地的区、县房地产交易中心（房地产交易管理所）。
十、预租的商品房竣工验收合格，房地产开发经营企业按规定办理商品房初始登记或买受人办理变更登记，取得房地产权证后，房地产开发经营企业或买受人应按《上海市实施〈城市房屋租赁管理办法〉的意见》的规定，与承租人签订《房屋租赁合同》并向房屋所在地的区、县房地产
交易中心（房地产交易管理所）办理租赁登记，领取《房屋租赁证》。
十一、《房屋租赁合同》生效，《预租协议》即终止。在《预租协议》终止前，承租人不得转租。取得《房屋租赁证》后，承租人方可按《上海市实施〈城市房屋租赁管理办法〉的意见》转租。
十二、本试行办法自一九九七年十月一日起执行。



1997年10月1日