浙江省人民政府


浙江省城镇私有房屋管理办法

省政府令第12号


现发布《浙江省城镇私有房屋管理办法》，自发布之日起施行。 　　　　　


省　长　葛洪升 　　　　　　　　　　　　　　　
一九九一年十月二十六日



　　第一章　总　　则
　　第一条　为加强城镇私有房屋的管理，保护房屋所有人和使用人的合法权益，根据国务院颁发的《城市私有房屋管理条例》和有关法律、法规，结合我省实际，制定本办法。
　　第二条　本办法适用于本省境内的城市、建制镇和独立工矿区内的一切私有房屋。
　　第三条　本办法所称城镇私有房屋（以下简称“私房”）系指公民个人拥有和数人共同拥有合法产权的房屋。
　　第四条　国家依法保护公民私房所有权。任何单位或个人都不得侵占、毁坏。
　　私房所有人必须在国家规定的范围内行使所有权，不得利用房屋危害公共利益、损害他人的合法权益。
　　第五条　私房宅基地属国家或集体所有，私房所有人可以依法取得使用权，除国家建设需要征用外，任何单位或个人不得侵占、买卖或以其他形式非法转让。
　　第六条　私房由房屋所在地县以上人民政府房地产管理机关（以下简称房屋机关），依照本办法进行管理。

　　第二章　权属登记
　　第七条　私房所有人应按照省政府的有关规定，到房屋所在地房管机关和土地管理部门办理房屋所有权和土地使用权登记手续，经审核批准后，领取房屋据有权证和土地使用证。
　　房屋所有权转移时，该房屋宅基地的使用权随房屋所有权一起转移。当事人应先向房管机关申请核换房屋所有权证，凭房屋所有权证到所在市、县土地管理部门申请输房屋宅基地使用权变更登记手续。
　　第八条　遗失城镇房屋所有权证或土地使用证，应及时登报声明原证作废，并向原发证机关报告，申请补发。

　　第三章　买　　卖
　　第九条　买卖私房，卖方须持房屋所有权证、土地使用证、身份证等有效凭证，买方应以自住、自用为目的，并须持当地常住户口的证件，以及双方的买卖合同，共同到房屋所在市、县房地产交易所办理手续，并按规定交纳税费。有关权属转移登记手续按第七条规定办理。
　　任何单位或个人都不得私下买卖私房。严禁利用私房搞转手倒卖、牟取暴利等投机倒把活动。
　　第十条　私房买卖，双方当事人应到房屋所在地房地产交易所申报协议价格，由房地产交易所根据县以上人民政府规定的评估标准进行评估审定。
　　对私房买卖成交价超过评估价的，超过部分，房地产交易所可按下列比例收取调节费：
　　超过评估价不足一倍的部分，收取10％调节费；
　　超过评估价一倍以上的部分，收取30％调节费。
　　调节费由卖方交纳，房地产交易所收取后交同级财政纳入城市建设维护资金管理。
　　第十一条　房屋所有人出卖共有的房屋，须提交共有人同意的证明书，在同等条件下，共有人有优先购买权。
　　第十二条　房屋所有人出卖租出的房屋，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。
　　第十三条　机关、团体、部队和企事业单位不得购买或变相购买私房。如因特殊需要必须购买时，须经县以上人民政府批准。
　　第十四条　凡享有国家或企事业单位补贴而购买或建造的私房，需要出卖时，按国家有关规定办理。
　　农民经批准自理口粮进城镇经商、务工、办服务业等依法建造的非住宅用房，停业后由当地房管机关作价收购。
　　第十五条　对华侨、外籍华人、港澳同胞和台湾同胞的购房，按有关法规、规章办理。
　　第十六条　有下列情形之一的房屋，不准买卖：
　　（一）违章建筑和临时建筑；
　　（二）尚未过户纳税的房屋；
　　（三）权属不清或权属存有纠纷的；
　　（四）有抵押、典当等他项权利未清的；
　　（五）已被批准列为国家建设征用地段内的；
　　（六）产权人出卖房屋后无处居住的；
　　（七）其它经人民法院裁定或房管机关决定限制产权转移的。

　　第四章　租　　赁
　　第十七条　出租私房，必须权属清楚，符合治安、安全管理等要求，由租赁双方签订租赁合同，明确双方的权利和义务，持有关证件向房屋所在市、县房地产交易所申请办理租赁手续。经审查批准后，领取《私有房屋出租证》，并按规定交纳税费。
　　共有房屋出租应征得共有人同意。
　　第十八条　住宅和非住宅房屋租金标准，由县以上人民政府分别按照国家规定的成本租金和商品租金标准并结合当地实际制定。
　　对私房租金超过租金标准的，按第十条规定比例收取调节费。
　　出租人除收取租金外，不得收取押租或其他额外费用。承租人应按照合同规定交租，不得拒交或拖欠。
　　第十九条　承租人需要与他人互换住房时，应事先征得出租人的同意；出租人应当支持承租人的合理要求。互换住房后，原租赁合同即行终止，新承租人与出租人应另行签订租赁合同。
　　第二十条　租赁合同终止时，承租人应当将房屋退还出租人。承租人以一人名义承租的，在租赁期内，承租人死亡，该户共同居住人要求继续履行原租赁合同的，应当准许。
　　租赁期内，因买卖、赠与、继承等发生房屋所有权转移的，新取得房屋所有权的人应继续履行原租赁合同。
　　未定租期，出租人要求收回房屋自住的，应当准许。承租人有条件搬迁的，应限期搬迁；如果承租人搬迁确有困难的，可给十二个月以内的找房期限或者先行腾让部分房屋。超过期限承租人仍未退房的，自超过期限的次月起，出租人有权按上月租金逐月加收5％的租金。因落实私房政策换约续租的私房，仍按有关规定办理。
　　第二十一条　承租人有下列行为之一的，出租人有权单方终止租赁合同：
　　（一）承租人擅自将承租的房屋转租、转让、转借或改变用途的；
　　（二）承租人利用承租的房屋进行非法活动，损害公共利益的；
　　（三）承租人无正当理由累计六个月不交租金或闲置房屋达三个月以上的；
　　（四）承租人损坏房屋结构的。
　　第二十二条　承租人因正当理由要求终止租赁合同时，须提前三个月通知出租人。
　　第二十三条　除经房管机关审查批准同意外，私房所有人不得将私房出租而租住公房。
　　第二十四条　机关、团体、部队、企事业单位不得租用或变相租用私房。如因特殊需要必须租用时，须经县以上人民政府批准。未经批准而已租用的，须补办审批手续。

　　第五章　修　　缮
　　第二十五条　私房所有人应及时修缮房屋，并接受房管机关对私房的查险督修。
　　房管机关应加强对私房修缮的管理，经常进行督促检查。
　　第二十六条　共有房屋的修缮，由房屋共有人合理分摊修缮费用。
　　第二十七条　出租房屋的修缮是出租人的责任（合同另有约定的除外）。出租人应保障承租人的居住安全和正常使用。承租人有权督促出租人修房，修房时承租人应予配合。
　　第二十八条　出租人对出租的房屋确无修缮能力的，可与承租人协商合修或由承租人垫资修缮，承租人垫付的修缮费可折抵租金或由出租人分期偿还。
　　承租人为了美观或特殊需要，需对房屋进行正常维修以外的装饰性修缮时，应征得出租人的同意，并签订协议，其费用由承租人承担。承租人迁出该房时，房屋内部所增设的装饰性附属设施，拆除后对房屋结构有影响的，不得拆除，但其处理办法可在租赁合同的有关条款中订明。
　　第二十九条　私房修缮或改建时，给相邻方造成妨碍或损失的，应排除妨碍，赔偿损失。
　　第三十条　经房屋安全鉴定机构鉴定为危房的，应按城市危房管理的有关规定办理。

　　第六章　代　　管
　　第三十一条　私房所有人因正当理由不能管理其房屋时，可出具委托书，委托代理人代为管理并报当地房管机关鉴证。代理人应按照代理权限和期限行使代理权并履行应尽的义务。
　　第三十二条　私房所有人下落不明又无合法代理人，或所有权不清的，由房屋所在地房管机关代管。在代管期间，代管房屋因不可抗力遭受损失的，房管机关不负赔偿责任。
　　第三十三条　私房所有人或合法代理人申请发还由房管机关代管的房屋时，必须证件齐全，无房屋所有权纠纷，经审查核实后，按照处理代管产的有关规定办理。
　　代管的房屋因国家建设需要经批准拆除、改建的，由拆改单位与房管机关签订补偿、安置协议，并向公证机关办理证据保全。补偿金存入银行。

　　第七章　法律责任
　　第三十四条　对违反本办法私下买卖、租赁房屋者除按规定追缴税费外，并对买卖、租赁双方分别处以成交价或租金总额5％至20％的罚款。
　　对买卖、租赁私房有瞒价行为者，除按规定追缴瞒价部份的税费外，并对买卖、租赁双方分别处以瞒价或瞒租金额10％至50％的罚款。
　　第三十五条　对转手倒卖房产牟取暴利者，除没收其非法所得外，并处以非法所得额10％至一倍的罚款。
　　在私房买卖中，发现有非法转让土地行为的，按照《浙江省土地管理实施办法》有关规定处理。
　　第三十六条　出租人或承租人利用租赁房屋进行违法活动的，除依法追究其法律责任外，由房管机关吊销其《私有房屋出租证》。
　　第三十七条　对积极协助政府开展私房管理工作，举报瞒价瞒租、转手倒卖、牟取暴利等违法行为的人，经查证举报属实的，应给举报人奖励，并予以保密。
　　第三十八条　本办法规定的各种处罚、奖励由房管机关、物价部门、工商行政管理机关分别依法查处。罚没款上交同级财政。
　　第三十九条　凡涉及房屋所有权转移、变更等需要公证的，应按有关规定办理公证。
　　第四十条　私房因所有权、交易、使用等发生纠纷时，当事人有权向人民法院起诉；一方或双方当事人也可以向房屋所在的市、县（区）人民政府房地产仲裁机构或房管机关申请仲裁或调解。

　　第八章　附　　则
　　第四十一条　私房的征用拆迁，按国务院颁发的《城市房屋拆迁管理条例》和有关规章的规定办理。
　　第四十二条　对异产毗连房屋的管理，按城市异产毗连房屋管理的有关规定办理。
　　第四十三条　外国人私有房屋的管理，按国务院批准的《关于外国人私有房屋管理的若干规定》办理。
　　第四十四条　集镇规划区内的私有房屋的管理，可参照本办法执行。
　　第四十五条　本办法执行中的有关问题由省城乡建设厅负责解释。


讨论刑法中洗钱罪的犯罪构成

刘成江


　　我国刑法中的犯罪构成，是指我国刑法规定的某种行为构成犯罪所必须具备的主观要件和客观要件的总和。按照我国刑法犯罪构成的一般理论，犯罪必须具备犯罪主体、犯罪的主观方面和犯罪客体、犯罪的客观方面四个共同要件。洗钱罪的犯罪构成也不例外。
　　一、犯罪主体
　　所谓犯罪主体，是指实行犯罪行为，依法对自己的罪行负刑事责任的人。就洗钱犯罪而言，新修订的《刑法》将洗钱罪的主体要件明确规定为自然人和单位，即对毒品犯罪、黑社会性质的组织犯罪和走私犯罪的违法所得及其产生的收益的来源和性质进行掩饰和隐瞒的个人或单位。洗钱罪的主体只能是“上游犯罪”行为人以外的与之没有共犯关系的自然人或单位。
新《刑法》第17条第2款规定:已满14周岁不满16周岁的人，犯故意杀人、故意致人重伤或者死亡、强奸、抢劫、贩卖毒品、放火、爆炸、投毒罪的，应当负刑事责任。这一规定并未包括洗钱罪，故已满14周岁不满:6周岁的人不能成为洗钱罪的主体。
　　二、犯罪的主观要件
　　犯罪的主观要件，即罪过，是犯罪人在实施犯罪时所持的心理态度。从我国《刑法》的规定看，洗钱罪的主观要件，一般认为应是故意，即行为人实施洗钱犯罪行为，主观上明知清洗的是“上游犯罪”的犯罪所得，并且以掩盖、隐瞒犯罪所得的来源和性质为目的。
　　三、犯罪客体
　　任何犯罪行为，都指向一定的客体。根据我国《刑法》的规定，洗钱犯罪侵害了国家的金融管理秩序，它的本质特征是通过金融手段掩饰、隐瞒犯罪所得及其产生的收益的来源和性质，其直接后果是破坏了国家的金融管理秩序。其次，它妨碍了国家司法活动的正常进行，它对犯罪所得及其产生的收益性质和来源的掩饰和隐瞒，无疑给犯罪的侦查设置了障碍。
　　四、犯罪的客观方面
　　犯罪的客观方面，是指刑法所规定的、构成犯罪在客观上必须具备的危害社会的行为和由这种行为所引起的危害社会的结果。洗钱犯罪是一种行为犯，根据新刑法的规定，行为人构成此罪须在客观上实施了法律规定的行为，具体包括:
　　（一）．提供资金帐户。即为黑钱提供银行帐户，或把本单位的帐户提供给犯罪分子使用。
　　（二）．协助将财产转换为现金或金融票据。即将违法所得及其收益从实物或票据形式兑换成现金或者将现金通过证券市场等兑换为金融票据。
　　（三）．通过转帐或其它结算方式协助资金转移。即通过汇票、本票、支票、汇兑等金融结算业务，掩饰、隐瞒犯罪所得的性质和来源。
　　（四）．协助将资金汇往境外。即提供各种便利条件，将犯罪所得及其收益或清洗过的钱汇往境外。
　　（五）．以其他方式掩饰、隐瞒犯罪的违法所得及其收益的性质、来源。即通过以上4种方法以外的其他方法进行洗钱，包括将清洗过的钱放到合法或基本合法的经济活动中进行再投资的行为。例如用清洗过的钱从事证券、期货、房地产等投资或者成立商事公司等活动。
　　只要行为人实施了上述五种行为方式中的任何一种，不管犯罪分子是否达到了掩饰、隐瞒违法所得及其收益的性质和来源的目的，都构成洗钱罪。
　　从洗钱的过程和手段上讲，洗钱活动大致分为三个阶段。第一个阶段是“放置阶段”。这是洗钱的第一步，也是风险最大，最为暴露、最易被警方发现的阶段。其主要手段是通过金融机构或者非金融机构处置、转移黑钱，在最初的环节上掩盖黑钱的来源去向，将其转换为合法的形式;第二阶段是“离析阶段”。即反复使用多种交易方式，将处置过的黑钱或用黑钱购买的资产、金融证券进行再处置，使其非法来源更具隐秘性，难以侦查;第三个阶段是“归并阶段”。即将经过漂洗的犯罪收益“融合”到其他合法生意或者先前的正当积累中，完成黑钱的漂白清洗过程。
　　在洗钱过程中的不同阶段，犯罪分子都充分利用现代科技手段以及国家在金融管理方面的漏洞。比如，在比利时、美国，陆续出现了一些所谓的“电信金融公司”或“票据交换公司”，专门利用现代电子系统，精心设计出巧妙的转帐技术。这些公司每天可经手上万亿美元的资金转移，其速度之快，在辗转之间，使人无法再查出最原始的票据签发人和受益人身份，大大助长了洗钱犯罪活动。1995年底，香港审结了一起涉及9350万美元的洗钱大案。此间，警方聘请了富有调查洗黑钱经验的资深会计师带领30名专业会计，花了整整一年的时间，才将堆积如山的银行文件、帐目清理出头绪。据国际刑警组织提供的最新资料，“事实证明犯罪分子试图在法律还不完备之前，利用新技术开始进行上网洗钱交易。我们必须在犯罪分子之前想出对策，以打击这类犯罪活动。”根据司法实践及国外侦查洗钱犯罪的成功经验归纳之，洗钱主要有以下几种具体方式方法:
1、利用储蓄机构，将犯罪收入以现金方式直接存入银行或其他金融机构。一般用来清洗数额不是很大的赃钱。
2、通过开设日常需大量使用现金的饭店、歌舞厅等娱乐场所，将非法收入混入合法收入之中。
3、用非法获取的现金购置不动产，以不动产订购业务为名，制造表面看来有合法收入来源的假象。
4、利用证券业务。犯罪组织通过证券业务活动可将非法资金转换为高流动性的资产，同时通过不记名支票的手段可以达到隐匿姓名的目的。
5、购买黄金、珠宝等对犯罪所得加以转换或掩盖。艺术品、邮票等其他收藏品也成为洗钱者将大量的现金转换为不惹人注目资产的载体。
6、利用发展中国家监管不完善的金融市场进行洗钱。由于发展中国家资金短缺，对资金流动的监管比较薄弱，黑钱以投资的名义很容易进入这些国家，然后再以公开方式提走。
7、在银行保密制度较严的国家开设帐户，存入现金。
8、投资开办公司、实体等作为洗钱的工具。
9、利用对外贸易，以高昂的价格购买某种劣质产品或者废品、废料等，将钱汇往境外的“卖主”，将非法资金转移出去，使其披上合法的外衣。
10、利用专业人员。洗钱者以各种手段利用和收买证券经纪人、金融顾问、会计师和律师为他们提供咨询和包括诉讼在内的专业服务，其中某些专业人员甚至直接参与洗钱犯罪。
11、利用国际汇兑业务。随着国际汇兑业务的电子化，国际汇兑变得越来越方便、快捷。但由于国际间金融业务的规范尚不统一，洗钱者往往可以寻找空隙，利用国际汇兑业务转移黑钱。
12、利用赌博、购买彩票洗钱。


北安市人民法院 刘成江